Superbonus 110% in condominio: il risarcimento del danno per inadempimento dell'appaltatore

Il superbonus 110% per i condomini

Il Superbonus 110% ha rappresentato un'opportunità significativa per i condomini italiani di riqualificare i propri edifici, migliorandone l'efficienza energetica e la sicurezza sismica.  Esso è stato un'agevolazione fiscale introdotta dal Decreto Rilancio nel 2020, che nel corso del tempo ha subito numerose modifiche normative.

Aspetti chiave del Superbonus 110% per i condomini:

• Interventi ammissibili:
  • I condomini potevano beneficiare del Superbonus per interventi sulle parti comuni degli edifici, come l'isolamento termico (cappotto termico), la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e gli interventi antisismici.
  • Anche l'installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo era inclusa tra gli interventi agevolabili, a condizione che fossero eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi principali.
• Aliquota di detrazione:
  • L'aliquota del 110% è stata soggetta a variazioni nel tempo.
  • Attualmente, per i condomini, l'aliquota è soggetta ad un "decalage" cioè ad una diminuzione progressiva.
    • Per le spese sostenute nel 2024 è del 70%.
    • Per le spese sostenute nel 2025 è del 65%.
  • L'aliquota del 110% rimane in vigore fino al 31 dicembre 2025 per i lavori realizzati su immobili situati nelle zone terremotate.
• Modalità di fruizione:
  • I condomini potevano scegliere tra la detrazione diretta, lo sconto in fattura e la cessione del credito.

Il general contractor

Con l'introduzione del superbonus sono sorte numerose società che si sono presentate ai condomini come general contractor. Il general contractor si occupa di coordinare e gestire tutte le fasi del progetto, dalla progettazione alla realizzazione, garantendo il rispetto dei tempi, dei costi e della qualità dei lavori.

Ma che cosa accade se il general contractor non rispetta i tempi di lavorazione utili ad ottenere l'agevolazione fiscale?

Accade che il condominio può citare in giudizio il general contractor facendo valere le calusole presenti nel contratto di appalto in forza delle quali il condominio ha diritto ad ottenere il rimborso di un prezzo pattuito di fronte all'inadempimento del general contractor. Ovviamente, in giudizio il condominio deve dimostrare l'inadempimento, mentre il general contractor può andare esente dal pagamento dimostrando che l'inadempimento è dipeso da circostanze ad esso non imputabili.

Può il condominio richiedere al general contractor e all'appaltatore il risarcimento del danno per mancato godimento delle agevolazioni fiscali a causa dell'inadempimento del contratto di appalto?

La risposta è stata fornita dal Tribunale di Genova con la recente sentenza 795/2025 del 21 marzo 2025.

Il caso in esame ha visto un condominio agire in giudizio contro due società, un'appaltatrice e una General Contractor, per inadempimento contrattuale e conseguente perdita dei benefici fiscali previsti dal Superbonus.

Il condominio aveva stipulato un contratto d'appalto con le società convenute per la ristrutturazione dell'edificio, usufruendo delle agevolazioni fiscali del Superbonus. Tuttavia, le società non hanno rispettato i termini contrattuali, causando la perdita dei benefici fiscali per il condominio a causa delle modifiche legislative intervenute.

Il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto d'appalto per grave inadempimento delle società convenute, ai sensi dell'articolo 1453 del Codice Civile. Inoltre, ha condannato la General Contractor alla restituzione di 300,00 euro al condominio e l'appaltatrice al pagamento di una penale di 90.000,00 euro per il ritardo nell'esecuzione dei lavori.

Il Tribunale ha respinto le richieste di risarcimento danni avanzate dal Condominio, ritenendole infondate e non adeguatamente provate. In particolare:

• Danno patrimoniale da perdita di chance:
  • Il Condominio sosteneva di aver perso l'opportunità di realizzare i lavori di ristrutturazione usufruendo dei benefici fiscali del Superbonus, a causa dell'inadempimento delle società convenute.
  • Il Condominio aveva richiesto un risarcimento pari al costo totale dei lavori, ma il Tribunale ha ritenuto che tale richiesta non fosse corretta.
• Motivazioni del Tribunale:
  • Il Tribunale ha precisato che il danno subito dal Condominio non era un danno emergente (spesa effettivamente sostenuta), ma un lucro cessante (mancato guadagno).
  • Il Condominio avrebbe dovuto fornire prove concrete del danno subito, come la differenza di valore dell'immobile prima e dopo i lavori, o il risparmio sui costi di riscaldamento e raffreddamento.
  • Il Condominio non ha fornito tali prove, né ha richiesto una consulenza tecnica d'ufficio (CTU) per quantificare il danno.
  • Il Tribunale ha anche precisato che il condominio non avrebbe mai sborsato la cifra totale dei lavori in quanto questa sarebbe stata corrisposta dallo stato con il meccanismo dello sconto in fattura.

Per il Tribunale di Genova, dunque, il risarcimento del danno per mancato godimento delle agevolazioni fiscali a causa dell'inadempimento del general contractor e dell'appaltatore ha natura di lucro cessante, ossia deve essere considerato come il vantaggio economico che il condominio avrebbe potuto ottenere se fossero stati effettuati i lavori di ristrutturazione. Il lucro cessante può essere dimostrato soltanto attraverso una perizia redatta da un professionista tecnico con indicazione del valore acquistito dall'edificio dopo i lavori di ristrutturazione nonché del risparmio energetico.

Avv. Luca Vancheri

email: info@vancherilex.it