DIRITTO CONDOMINIALE
Negli edifici più risalenti non è insolito ritrovarsi in presenza di infissi presenti nelle scale condominiali che per la loro obsolescenza rappresentano una criticità sia da un punto di vista del risparmio energetico sia per la sicurezza dei condòmini, specialmente quando la vetustà dei meccanismi d'apertura rende le operazioni di pulizia esterna estremamente difficili e pericolose.
In questo articolo faremo chiarezza sulla normativa relativa alla sostituzione di tali infissi quando presentano tali profili di criticità.
1.La natura giuridica dell'infisso presente nella scala condominiale
Ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi e le scale sono considerati parti comuni dell'edificio, salvo che il titolo d'acquisto non disponga diversamente.
Le finestre situate sulle scale, di conseguenza sono beni condominiali a tutti gli effetti. Esse svolgono una duplice funzione:
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Garantire l'illuminazione e l'aerazione dei locali comuni;
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Contribuire al decoro architettonico e all'estetica della facciata dello stabile.
2. L'iter procedurale per la sostituzione dell'infisso condominiale obsoleto
Dopo aver chiarito che l'infisso presente nelle parti comuni di un edificio è un bene condominiale, dobbiamo dire che qualsiasi intervento di sostituzione di un infisso condominiale obsoleto deve essere deliberato dall'assemblea condominiale. In particolare, la sostituzione può essere deliberata dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio, in seconda convocazione. E' fondamentale che il nuovo infisso abbia le medesime caratteristiche estetiche e strutturali (forma e colore) dell'infisso sostituito per non alterare il decoro architettonico dell'edificio; in mancanza di quest'ultima prescrizione, i condòmini dissenzienti potrebbero impugnare la delibera assembleare per ottenerne l'annullamento.
Ricordiamo che l'amministratore di condominio non può in autonomia provvedere alla sostituzione dell'infisso obsoleto, a meno che tale sostituzione abbia il carattere dell'urgenza, come, ad esempio, nel caso di vetro rotto.
3. La ripartizione delle spese di sostituzione dell'infisso condominiale obsoleto
Se la sostituzione viene approvata dall'assemblea come opera di manutenzione del condominio, la spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (quindi in base ai millesimi generali), e non secondo l'art. 1124 c.c. (la tabella scale), poiché le finestre attengono alla struttura e alla facciata dell'edificio e non all'uso differenziato delle scale.
4. Il singolo condòmino può sostituire l'infisso condominiale obsoleto a proprie spese?
Si, il singolo condòminio può sostituire l'infisso condominiale obsoleto a proprie spese, ma deve rispettare quanto stabilito dall'articolo 1102 del codice civile, ossia in questo caso:
-non deve alterare la destinazione d'uso del bene comune. In questo caso deve sostituire l'infisso con altro infisso per consentire al bene comune di continuare a svolgere la sua funzione di passaggio dell'aria e della luce a vantaggio della scala condominiale;
-non deve impedire agli altri condomini di fare parimenti uso dell'infisso condominiale secondo il loro diritto.
Inoltre, il condòmino che intende procedere alla sostituzione a proprie spese dell'infisso condominiale obsoleto non deve pregiudicare la stabilità e la sicurezza dello stabile attraverso la sostituzione, né deve alterare il decoro architettonico dell'edificio. Questo vuol dire ad esempio che non deve installare un infisso con dimensioni diverse rispetto a quello obsoleto né deve far ricorso ad una colorazione differente rispetto a quella originaria per il nuovo infisso.
Alla luce di questa serie di prescrizioni normative e della necessità di sostituire l'infisso obsoleto, il singolo condòmino per non incorrere in errori o in eventuali contestazioni future, può, in via prudenziale, richiedere ad un serramentista un preventivo relativo proprio alla sostituzione. Successivamente può chiedere all'amministratore di inserire tra i punti dell'ordine del giorno della nuova assemblea condominiale la discussione e la deliberazione in merito alla sostituzione dell'infisso. In assemblea può illustrare il preventivo del serramentista ed evidenziare le criticità collegate all'infisso per convincere gli altri condòmini circa la necessità di procedere con la sostituzione.
A cura di Avv. Luca Vancheri
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