Riscaldamento centralizzato in condominio: illegittimo il riparto spese in base ai millesimi se la contabilizzazione è incompleta
Il Tribunale di Roma con sentenza numero 2580 del 18 febbraio 2026 è tornato a ribadire un principio fondamentale in tema di riparto delle spese per il riscaldamento centralizzato in un condominio: una volta adottato il sistema di contabilizzazione del calore, il criterio del consumo effettivo diventa l'unico parametro per la suddivisione delle spese.
Non possono essere utilizzati i millesimi per la ripartizione se vi è un ritardo tecnico nella installazione dei sistemi per la contabilizzazione del calore.
Il caso
La vicenda, oggetto della sentenza, nasce dall'impugnazione di una delibera assembleare in cui il Condominio aveva ripartito le spese di riscaldamento utilizzando un criterio ibrido. A causa della mancata installazione dei contabilizzatori in alcune unità immobiliari (completata tardivamente dalla ditta incaricata e non per colpa del condomino), l'assemblea aveva deciso di applicare una "stima in base ai millesimi".
Nello specifico, era stata adottata una "stima in base ai millesimi considerando il rapporto massimo tra millesimi e consumo rilevato negli appartamenti con dispositivi installati”. Tale criterio non appare conforme ai principi giurisprudenziali.
La prevalenza del consumo effettivo
La decisione in esame si allinea al consolidato orientamento della Suprema Corte e in particolare ai principi sanciti dalle sentenze Cass. Civ. 28282/19 e Cass. Civ. 18045/24.
Per il Tribunale di Roma se in un condominio con impianto di riscaldamento centralizzato è presente un sistema di contabilizzazione del calore, le spese devono essere ripartite esclusivamente in base al consumo effettivamente registrato.
È considerata illegittima qualsiasi suddivisione — anche parziale — basata sui valori millesimali delle singole unità se il sistema di misurazione è presente e funzionante.
Il criterio millesimale resta applicabile solo in assenza totale di sistemi di misurazione del calore volti a determinare l'uso effettivo.
Assenza di responsabilità del condomino
Il giudice ha dato ragione al condòmino appellante rilevando che il fatto della mancata installazione di un sistema di contabilizzazione del calore per ritardi tecnici della ditta installatrice non era imputabile al condòmino e, pertanto, non poteva essere utilizzato un calcolo presuntivo basato sui millesimi di proprietà.
Conclusioni: annullamento della delibera
Alla luce di queste considerazioni, l'organo giudicante ha disposto la totale riforma della sentenza di primo grado, annullando la delibera assembleare limitatamente al punto riguardante il riparto delle spese di riscaldamento.
Questo provvedimento ricorda agli amministratori e alle assemblee che, in presenza di intoppi tecnici nell'installazione dei contabilizzatori, non è possibile "inventare" criteri di riparto equitativi o sanzionatori basati sui millesimi, ma deve essere applicato il criterio del consumo effettivo, pena l'invalidità della delibera per violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese.
Avv. Luca Vancheri
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