Posto auto in comune: la delibera che limita il numero di veicoli per stallo è legittima
Il Tribunale di Napoli, con la recente pronuncia del 30 gennaio 2026, è tornato a delineare i confini tra il diritto del singolo partecipante alla comunione e i poteri gestori dell'assemblea in merito all'uso delle aree destinate a parcheggio.
Alcuni comproprietari di un'area parcheggio (suddivisa in 109 stalli) hanno impugnato la delibera assembleare che introduceva un nuovo Regolamento. Le clausole contestate (artt. 2 e 9) stabilivano che per ogni quota millesimale fosse possibile parcheggiare una sola autovettura, vietando espressamente la sosta contemporanea di un'auto e di un motociclo nello stesso stallo, anche se lo spazio lo avesse consentito.
Gli attori lamentavano la nullità della delibera per:
Mancanza di unanimità (trattandosi a loro dire di regolamento contrattuale);
Violazione dell'art. 1102 c.c., che garantisce il diritto al massimo sfruttamento della cosa comune.
Il Tribunale ha rigettato la tesi della natura "contrattuale" del regolamento. Secondo il Giudice: un regolamento richiede l'unanimità solo quando incide sui diritti individuali, stabilisce oneri diversi da quelli legali o impone limitazioni ai diritti dominicali.
Se il regolamento mira invece a disciplinare l'ordinaria amministrazione e il miglior godimento della cosa comune per evitare abusi, è sufficiente la maggioranza prevista dall'art. 1106 c.c..
Nel caso di specie, il Tribunale ha stabilito che:
Il regolamento impugnato è finalizzato a disciplinare l'uso paritario del bene comune, in particolare l'uso degli stalli che caratterizzano l'area di parcheggio. Tali norme rientrano nelle attribuzioni dell'assemblea volte al miglior godimento della cosa. Pertanto, è legittima l'approvazione a maggioranza ai sensi dell'art. 1106 c.c..
Il Tribunale ha chiarito che l'assemblea può imporre limiti rigorosi per garantire una "più razionale utilizzazione".
Vietare la sosta di più veicoli in un unico stallo non sopprime il diritto di proprietà, ma assicura che le manovre di ingresso e uscita avvengano in condizioni di sicurezza, evitando che l'ingombro eccessivo pregiudichi gli altri proprietari.
Conclusioni
La sentenza del Tribunale di Napoli n. 1557/2026 conferma un orientamento giurisprudenziale consolidato: il diritto del singolo condomino di utilizzare intensamente la cosa comune deve sempre arrestarsi di fronte al pari diritto degli altri partecipanti
La decisione ribadisce che:
La regolamentazione degli spazi comuni non richiede necessariamente l'unanimità, purché l'obiettivo sia il miglior godimento del bene e non la soppressione del diritto di proprietà.
Le delibere che limitano il numero di veicoli per stallo sono legittime se finalizzate a garantire la sicurezza delle manovre e un uso razionale delle aree.
Le dinamiche condominiali e la gestione delle aree comuni possono generare conflitti complessi che richiedono una profonda conoscenza della normativa e dei più recenti orientamenti di merito e legittimità.
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Avv. Luca Vancheri
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