Opposizione al Decreto Ingiuntivo per Compensi dell'Amministratore di Condominio: Cosa Sapere
Contratto di amministrazione di condominio
Il contratto di amministrazione di condominio è ricondotto in maniera pacifica dalla giurisprudenza ad un rapporto di mandato presumibilmente oneroso (Cass. Civ. Sez. Unite 20957/2004).
Ciò significa che ogni soggetto che intende svolgere tale attività deve necessariamente presentare un preventivo di spesa indicante il compenso sia per le attività di ordinaria che di straordinaria gestione.
Preventivo e specificazione del compenso
Il preventivo per l'attività gestoria viene di solito analizzato e discusso in assemblea; qualora la compagine condominiale decida di nominare un determinato amministratore, questi dovrà, in caso di accettazione della nomina, procedere a specificare in modo analitico l'importo del suo compenso per le attività che andrà a svolgere. Se l'amministratore non provvede a fare ciò, la sua nomina è nulla (art. 1129 comma 14 codice civile).
La specificazione del compenso deve necessariamente avvenire al momento dell'accettazione della nomina: secondo la giurisprudenza, infatti, il compenso non può essere semplicemente indicato in un bilancio consuntivo approvato dall'assemblea, ma basta che l'assemblea all'atto della nomina richiami il preventivo di prestazione professionale presentato dall'amministratore (Cass. 12927/2022).
Nullità della nomina e revoca del decreto ingiuntivo
In caso di nullità della nomina dell'amministratore di condominio per omessa specificazione analitica del compenso e per mera indicazione dell'emolumento nel bilancio consuntivo, il condominio può ottenere la revoca del decreto ingiuntivo emesso in favore dell'amministratore proprio per il pagamento del compenso (Trib. Firenze 2024/2024).
Rendiconto dell'operato dell'amministratore
Inoltre, proprio in considerazione del fatto che il rapporto tra amministratore e condominio è riconducibile al mandato oneroso, l'amministratore deve presentare al condominio il rendiconto del proprio operato specificando i dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale: tale rendiconto deve essere approvato dall'assemblea condominiale affinché l'amministratore possa far valere il proprio diritto al compenso e al rimborso delle spese anticipate. Senza un rendiconto approvato, il credito dell'amministratore non è considerato liquido né esigibile (C. Cass. sent. n. 17713 del 21.6.2023).
Motivi per la revoca del decreto ingiuntivo
Alla luce di quanto sopra esposto, si può concludere che, secondo la legislazione e la giurisprudenza, sono due i motivi che possono essere invocati dal condominio per ottenere la revoca del decreto ingiuntivo emesso in favore dell'amministratore di condominio per il pagamento di compensi e spese anticipate:
- l'omessa specificazione analitica dell'importo del compenso vantato dall'amministratore di condominio in sede di accettazione della nomina;
- l'omessa approvazione del bilancio consuntivo, riportante il compenso e le spese anticipate, da parte dell'assemblea condominiale qualora tale documento sia stato prodotto dall'amministratore al Giudice quale prova scritta del suo credito.
Assistenza legale
Pertanto, se sei un condominio e ti vedi notificare un decreto ingiuntivo per compensi vantati da un tuo precedente amministratore o da quello attuale ricorda di verificare la sussistenza di almeno una delle due precedenti condizioni per poter eventualmente opporti al decreto.
Il nostro studio legale offre assistenza stragiudiziale e giudiziale in favore dei condomini che intendono opporsi a decreto ingiuntivo per compensi dell'amministratore di condominio.
Avv. Luca Vancheri
email: info@vancherilex.it