L’obbligo dell'amministratore di condominio di comunicazione dei dati dei condomini morosi ai fornitori

Come ottenere il pagamento dai condomini: il ruolo del decreto ingiuntivo

Spesso capita che i condomini non provvedano al pagamento dei crediti vantati nei loro confronti da parte dei fornitori (impresa di pulizia, fornitore energia elettrica, ditta di manutenzione ascensori, ecc...).

I fornitori che non riescono ad ottenere il pagamento delle somme per i servizi prestati, in via bonaria e spontanea, possono agire in Giudizio chiedendo al Giudice l'emissione di un decreto ingiuntivo.

Il decreto ingiuntivo è un provvedimento con il quale l'Autorità Giudiziaria impone al debitore il pagamento delle somme richieste dal creditore.

Le somme devono essere certe, liquide ed esigibili ed è per questo che sono richieste prove scritte da cui risulta il credito vantato. Nella maggiorparte dei casi è sufficiente la fattura emessa dal creditore per poter dimostrare la fondatezza del credito reclamato.

Il decreto ingiuntivo può essere richiesto dal creditore al Giudice di Pace o al Tribunale: il ricorso al Giudice di Pace è proponibile per un credito non superiore a diecimila euro; al Tribunale se viene superato tale valore.

Il decreto emesso può essere opposto dal debitore dinanzi all'Autorità Giudiziaria che lo ha emesso, entro 40 giorni dalla data in cui il decreto è stato notificato al debitore.

Il motivo dell'opposizione potrebbe essere, ad esempio, la circostanza che il servizio prestato non sia conforme a quanto stabilito nel contratto di somministrazione o nel contratto di appalto.

Qualora il termine di 40 giorni spiri senza alcuna opposizione, il creditore può notificare al debitore un atto di precetto, ossia un atto di natura stragiudiziale con il quale intimare il pagamento degli importi riconosciuti nel decreto ingiuntivo.

Se il debitore non provvede al pagamento degli importi precettati entro 10 giorni dalla notifica dell'atto di precetto, il creditore può procedere a pignorare le somme richieste.

Crediti condominiali: cosa fare quando il pignoramento non soddisfa il credito?

Nel caso di crediti condominiali, il fornitore può seguire tutta la procedura dianzi descritta.

Ma cosa accade se all'esito del pignoramento il suo credito non risulta totalmente soddisfatto?

A tale proposito è d'obbligo ricordare che le obbligazioni condominiali contratte verso i terzi “per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza” in base all’art. 1123 c.c. hanno natura parziaria (Cass. Sez. Un. n. 9148/2008).

La natura parziaria è dovuta al fatto che le obbligazioni condominiali sono divisibili. In forza di tale assunto, i creditori, in caso di omesso pagamento da parte del condominio, possono agire per recuperare il proprio credito anche nei confronti dei singoli condòmini.

In particolare, i creditori, devono agire preliminarmente nei confronti dei condòmini morosi, ossia di quei condòmini che non hanno provveduto al saldo dei ratei condominiali relativi alla prestazione effettuata dai creditori stessi. Solo in caso di incapienza del patrimonio dei condòmini morosi, i creditori possono agire per soddisfarsi verso i condòmini non morosi (art. 63 disp.att. codice civile).

Obblighi dell'amministratore: la consegna dell'elenco dei condomini morosi ai creditori

I creditori possono chiedere all'amministratore di condominio l'elenco contenente i dati dei condòmini morosi. Tale elenco deve riportare i nominativi nonché le rispettive quote dovute secondo le tabelle millesimali con specifico riferimento ai crediti vantati dai ricorrenti.

"La comunicazione dei dati dei condomini morosi a beneficio delle ragioni creditorie non richiede il previo consenso di questi ultimi, dal momento che l’amministratore, in via preliminare, può indicare nei documenti condominiali i dati relativi ai condomini non in regola (ciascun condomino può quindi venire a conoscenza della morosità dei coobbligati), ed inoltre, può procedere alla comunicazione dei dati concernenti la morosità dei condomini ai terzi creditori, in ossequio alle linee interpretative espresse dal garante della Privacy, in base alle quali ciascun condomino e i terzi creditori dovrebbero essere informati in ordine all’ammontare della somma dovuta dai condomini morosi"  (Ord. Trib. Bari 13 aprile 2017).

Nel caso in cui l'amministratore non ottemperi alla richiesta dei creditori, questi possono rivolgersi al Tribunale richiedendo di ordinare all'amministratore la consegna dell'elenco relativo ai dati dei condomini morosi.

In merito al soggetto responsabile per l'omessa consegna dell'elenco dei condòmini morosi, la Giurisprudenza non è unanime nell'identificazione dello stesso. Recentemente, sembra affermarsi l'orientamento per il quale il responsabile della mancata consegna sia il condominio e non l'amministratore. Infatti, l'amministratore è un mandatario e non può rispondere a titolo personale dell'inadempimento nei confronti di terzi nell'interesse della compagine condominiale. Unico soggetto legittimato passivo dell'obbligo in questione è il condominio. (si veda Corte di Appello di Palermo 2047/2021 nonché Ord. Trib. Catania 15 novembre 2023).

L'amministratore nel corso del procedimento può dimostrare di aver fornito al creditore l'elenco richiesto o può dimostrare di non aver potuto consegnare l'elenco per causa a lui non imputabile.

Avv. Luca Vancheri

Per info e assistenza: info@vancherilex.it