L'ex amministratore non consegna i documenti? Ecco come tutelare il condominio ed evitare la paralisi gestoria
DIRITTO CONDOMINIALE
A cura di avvocato Vancheri Luca
Il passaggio di consegne tra il vecchio e il nuovo amministratore di condominio rappresenta uno dei momenti più delicati della gestione condominiale. Troppo spesso capita che l'amministratore uscente trattenga la documentazione condominiale, omettendo di consegnarla al nuovo amministratore. Il vecchio amministratore pone in essere, attraverso questo suo ostruzionismo, una grave violazione degli obblighi di Legge.
In questo articolo illustriamo quali sono gli strumenti processuali che il nostro ordinamento giuridico fornisce ai condòmini per recuperare dal vecchio amministratore la documentazione condominiale non consegnata in sede di passaggio di consegne.
1. L'obbligo giuridico del passaggio di consegne
L'art. 1129, comma 8, del codice civile (come modificato dalla Legge di riforma del condominio n. 220/2012) stabilisce che l'amministratore di condominio uscente è obbligato, alla cessazione dell'incarico, a consegnare al condominio e ai singoli condòmini tutta la documentazione relativa alla gestione condominiale in suo possesso.
L'amministratore di condominio uscente non è proprietario della documentazione condominiale, ma è un semplice custode della stessa e, pertanto, alla cessazione dell'incarico è obbligato a riconsegnare la documentazione al suo proprietario, che è il condominio.
La consegna della documentazione deve avvenire in modo tempestivo e spontaneo; inoltre, l'amministratore uscente non soddisfa l'obbligo di riconsegna della documentazione mettendola a disposizione del nuovo amministratore presso il proprio studio.
2. Il ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. contro la paralisi della gestione
Quando l'amministratore di condominio uscente trattiene in modo illegittimo i documenti del condominio, si verifica una paralisi della gestione condominiale: infatti, il nuovo amministratore di condominio si trova impossibilitato a conoscere la reale stuazione economico-finanziaria del condominio, a pagare i fornitori, a riscuotere le quote condominiali e a dare esecuzione alle delibere assembleari.
Lo strumento processuale più efficace e tempestivo per ottenere dal vecchio amministratore la consegna della documentazione condominiale è il ricorso ai sensi dell'articolo 700 del codice di procedura civile. Per ottenere l'accoglimento del ricorso, il condominio deve dimostrare la sussistenza di due presupposti fondamentali:
- il primo presupposto è il fumus boni iuris, ossia il condominio deve dimostrare che il diritto alla consegna della documentazione condominiale è fondato. Questa dimostrazione viene fornita attraverso la produzione del verbale dell'assemblea di condominio da cui risulta la nomina del nuovo amministratore e la revoca del precedente oltre che la produzione della corrispondenza tra vecchio e nuovo amministratore da cui risulta la mancata consegna dei documenti.
- l'altro presupposto è il periculum in mora, ossia il pregudizio che può essere patito dal condominio a causa della mancata consegna della documentazione condominiale da parte dell'amministratore uscente.
Inoltre, con il ricorso ai sensi dell'art. 700 c.p.c. il condominio potrebbe richiedere, oltre all'ordine di consegna, la condanna dell'amministratore uscente al pagamento di una penalità di mora per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento di consegna, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c. Preme tuttavia evidenziare che, secondo una parte della giurisprudenza di merito, tale istanza può essere rigettata qualora l'obbligazione di consegna risulti pacificamente attuabile e coercibile direttamente in sede esecutiva attraverso il ministero dell'Ufficiale Giudiziario.
3. Conclusioni e consigli pratici per i condomini
Se il vostro condominio ha deliberato la revoca dell'amministratore e quest'ultimo ritarda il passaggio delle consegne, è fondamentale agire tempestivamente. Il consiglio è di formalizzare immediatamente una diffida ad adempiere a mezzo PEC o raccomandata A/R, assegnando un termine breve (solitamente non superiore a 7-10 giorni). Decorso inutilmente tale termine, occorrerà conferire mandato al legale per attivare la procedura d'urgenza ex art. 700 c.p.c., al fine di scongiurare interruzioni dei servizi comuni e pesanti sanzioni fiscali derivanti dall'inerzia forzata.
email: info@vancherilex.it