Obbligo di Pagamento delle Spese Condominiali
L'onere di pagare le spese condominiali spetta a ciascun condomino. Queste spese sono necessarie per la manutenzione e la gestione delle parti comuni del condominio, come le scale, l'ascensore, il giardino, l'illuminazione, e altri servizi condivisi. Le spese che ogni singolo condòmino deve corrispondere sono indicate in un apposito documento contabile, ossia il rendiconto.
Tipi di Rendiconto: Preventivo e Consuntivo
Nella contabilità condominiale sono presenti due tipi di rendiconto: quello preventivo e quello consuntivo. Il primo riporta le spese che si prevede verranno sostenute per la gestione ordinaria e straordinaria delle parti comuni condominiali; il secondo riporta le spese che effettivamente sono state sostenute dal condominio nella gestione durante un determinato periodo di tempo (solitamente un anno).
Voci del Bilancio Consuntivo
Nel bilancio consuntivo sono riportate solitamente le seguenti voci: spese ordinarie e straordinarie, ossia vengono riportate tutte le spese sostenute, suddivise tra spese ordinarie (manutenzione quotidiana, pulizia, illuminazione) e straordinarie (lavori di ristrutturazione, riparazioni importanti); entrate, ossia vengono elencate tutte le entrate del condominio, come i contributi versati dai condomini, eventuali affitti di spazi comuni, ecc.; il saldo finale, ossia la differenza tra le entrate e le spese, evidenziando se il condominio è in avanzo o in disavanzo.
Morosità e Approvazione del Rendiconto
Il rendiconto consuntivo indica anche il nominativo dei condòmini morosi, ovvero di quei soggetti che non hanno provveduto al saldo dei crediti condominiali indicati nel bilancio preventivo precedente ed eventualmente nei bilanci consuntivi degli anni passati. Il rendiconto preventivo e quello consuntivo devono essere approvati dall'assemblea dei condòmini. L'approvazione, in secondo convocazione, richiede il voto favorevole della maggioranza dei presenti, sia in termini di numero di condomini che di millesimi, purché rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio (333 millesimi). Una volta approvati, i rendiconti divengono vincolanti per tutti i membri della compagine condominiale.
Impugnazione della Delibera
I condòmini dissenzienti, astenuti o assenti possono impugnare la delibera che approva il bilancio consuntivo entro 30 giorni ai sensi dell'articolo 1137 codice civile. Il termine di 30 giorni decorre dalla data di approvazione della delibera per i condòmini dissenzienti o astenuti; per quelli assenti dalla data di ricevimento del verbale assembleare. L'impugnazione è diretta ad ottenere l'annullamento della delibera assembleare. Motivo dell'impugnazione potrebbe essere l'omessa o incorretta convocazione di un condòmino.
Delibera Assembleare come Titolo di Credito
La delibera assembleare che approva il rendiconto consuntivo costituisce un titolo di credito; in altri termini, se la delibera non viene impugnata entro 30 giorni, essa diviene obbligatoria per tutti i condòmini e il condominio (per il tramite dell'amministratore, ove presente) può utilizzare tale titolo per ottenere dal Giudice l'emissione di un decreto ingiuntivo avverso il condòmino che nel bilancio è indicato come moroso (Cass. 20006/2020).
Procedure per il Recupero dei Crediti
Prima di presentare il ricorso al Giudice di Pace (per crediti fino a 10.000 euro) o al Tribunale (per crediti oltre i 10.000 euro) il condominio deve mettere in mora il condòmino inadempiente, intimandolo a provvedere al pagamento entro un determinato termine e informandolo che in mancanza farà valere le proprie ragioni creditorie in Giudizio.
Inclusione delle Morosità Precedenti
La Corte di Cassazione ha stabilito che il rendiconto consuntivo può includere anche le morosità relative a esercizi precedenti, permettendo così di recuperare somme arretrate senza dover ricorrere a separati procedimenti per ogni annualità (Cass. 20006/2020).
Termine di Prescrizione dei Crediti Condominiali
La prescrizione rappresenta un periodo di tempo entro il quale l'amministratore o il condominio deve agire per recuperare le somme dovute dai morosi. La Corte di Cassazione ha stabilito i termini di prescrizione di pagamento dei crediti condominiali (Cass. 4489/2014). Per le spese ordinarie, ossia quelle che riguardano la gestione ordinaria del condominio, la pulizia delle scale, l'acqua, il riscaldamento, l'assicurazione globale, ecc., il termine di prescrizione è di cinque anni; per le spese straordinarie, come ad esempio quelle relative al rifacimento delle facciate, il termine di prescrizione è di 10 anni.
Decorrenza e Interruzione della Prescrizione
Il termine di prescrizione decorre dalla data di emissione della delibera assembleare che approva il rendiconto consuntivo e il piano di riparto delle spese (Cass. 4489/2014). La prescrizione è interrotta nel momento in cui l'amministratore o il condominio mettono in mora il condòmino moroso. L'interruzione comporta che la prescrizione inizia a decorrere nuovamente dal momento in cui si verifica l'evento interruttivo.
Consigli per i Condòmini
In considerazione di quanto esposto è consigliabile impugnare il rendiconto consuntivo per chiederne l'annullamento quando si ritiene che lo stesso sia viziato anziché attendere il procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo per far valere la prescrizione dei crediti in considerazione del fatto che la prassi di riportare crediti pregressi in nuovi bilanci consuntivi gioca in sfavore dei condòmini che ritengono infondate le pretese creditorie condominiali.
Avv. Luca Vancheri
email: info@vancherilex.it