La gestione contabile del condominio: il ruolo cruciale del registro di contabilità
L'articolo 1130 bis del codice civile, introdotto dalla legge 220/2012 di riforma della materia condominiale, stabilisce che il rendiconto condominiale si compone di un registro di contabilità.
Cosa è il registro di contabilità?
E'un documento contabile in cui l'amministratore di condominio deve trascrivere tutti i movimenti in entrata e in uscita effettuati nell'interesse dell'ente condominiale.
I movimenti devono essere trascritti entro 30 giorni dalla data in cui sono stati effettuati (art. 1130 n. 7 codice civile).
Quale è la funzione del registro di contabilità?
La funzione è quella di consentire al condòmino una immediata e semplice verifica dei dati contabili della gestione del condominio da parte dell'amministratore.
Il condòmino, infatti, ha diritto a conoscere la situazione contabile dell'ente condominiale affinchè possa essere consapevole delle decisioni da assumere in sede assembleare.
Il condòmino ha diritto a prendere visione del registro di contabilità?
Si, il condòmino ha diritto a richiedere all'amministratore la visione del registro, concordando con lo stesso le modalità della consultazione.
In che modo vanno annotate le voci di spesa e di entrata nel registro?
La registrazione segue il principio contabile per cassa, ossia l'amministratore è tenuto ad annotare le voci solo quando gli incassi e i pagamenti vengono effettivamente effettuati.
Il registro non deve necessariamente essere redatto secondo il rigore formale prescritto per i bilanci societari (Cass. 1370/2023).
Con quali modalità può essere approvata dall'assemblea condominiale la contabilità riportata nel registro?
Nel corso dell'assemblea l'amministratore esplica le voci di entrate e quelle di spese, mostrando ai condòmini i relativi giustificativi. Le entrate e le spese non devono essere riportate nel verbale assembleare né devono essere oggetto di analitico dibattito; l'assemblea, infatti, può procedere all'approvazione del biliancio consuntivo solo sulla base delle quietanze prodotte dall'amministratore. Tali giustificativi devono dare prova delle somme incassate e di quelle pagate, nonché delle causali (Cass. 1370/2023).
Come dovrebbe essere riportata ogni voce nel registro?
Anzitutto, si dovrebbe attribuire alla voce un protocollo, affinché possa essere di più facile ricerca il relativo giustificativo.
Poi, si dovrebbero indicare:
-la data in cui è effettuata l'operazione;
-l'esercizio a cui si riferisce l'operazione;
-la descrizione, ossai il fatto giuridico che ha rilevanza contabile (ad es., incasso di un rateo condominiale);
-la tipologia di variazione, ossia se si tratta di entrata o di uscita;
-il saldo, a seguito della nuova variazione registrata.
L'amministratore che non tiene correttamente il registro di contabilità, può essere revocato?
Come detto in precedenza, la funzione del registro è quella di fornire ai condòmini un quadro chiaro della situazione contabile del condominio. Pertanto, qualora l'amministratore non tenga il registro di contabilità, ossia non proceda a registrare le voci contabili condominiali, è sicuramente suscettibile di revoca dal suo incarico (art. 1129 comma 12 n. 7).
Il condòmino che intenda ottenere la revoca dell'amministratore per inottemperanza dell'obbligo di tenuta del registro, può rivolgersi al tribunale del luogo ove è ubicato il condominio. In Giudizio il condòmino dovrà dimostrare l'irregolarità lamentata, mentre l'amministratore dovrà produrre in giudizio il registro e dimostrare che vi è coerenza con i giustificativi di spesa.
Avv. Luca Vancheri
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