Incarichi condominiali e Bonus Edilizi: il Condominio non paga se l'amministratore agisce da solo
La sentenza 1984 del 5 agosto 2025 del Tribunale di Genova offre spunti di riflessione significativi in merito alla corretta gestione degli incarichi professionali dei condomini che intendono usufruire dei bonus edilizi.
La pronuncia analizza un caso di opposizione a decreto ingiuntivo, ponendo l'accento su un aspetto cruciale, ossia la validità degli incarichi professionali conferiti dall'amministratore.
Il Contesto: un incarico conferito dall'assemblea e poi modificato dall'amministratore
Al centro della vicenda vi è un condominio che, tramite delibera assembleare del 14 gennaio 2021, aveva incaricato un ingegnere di svolgere uno studio di fattibilità per diversi bonus fiscali, inclusi il Superbonus 110% e il Bonus Facciate 90%.
Tuttavia, l'amministratrice in carica stipulava successivamente un contratto con il professionista che non rispettava integralmente la volontà assembleare, omettendo, in particolare, l'incarico relativo al Bonus Facciate 90%. A distanza di 14 mesi, l'ingegnere comunicava l'esito negativo dello studio per il Superbonus 110%, a causa del parere contrario della Soprintendenza alle Belle Arti.
Il professionista chiedeva il pagamento delle sue spettanze tramite decreto ingiuntivo, a cui il condominio si opponeva, chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento.
La decisione del Tribunale: risoluzione del contratto e revoca del decreto ingiuntivo
Il Tribunale, analizzando il caso, ha accolto la richiesta del condominio.
Il Giudice ha ribadito un principio consolidato in giurisprudenza: la distinzione tra atti di ordinaria e straordinaria amministrazione in condominio.
Gli incarichi professionali per lavori straordinari, come quelli relativi ai bonus edilizi, necessitano di una delibera assembleare. L'amministratore ha un potere limitato alla sola ordinaria amministrazione, salvo casi di urgenza. Poiché l'amministratrice aveva modificato l'incarico professionale deliberato, stipulando un contratto difforme senza una successiva ratifica dell'assemblea, tale iniziativa è stata considerata vincolante solo per lei, ma non per il condominio. La decisione ha quindi portato alla risoluzione del contratto di prestazione professionale per grave inadempimento del professionista, che non ha eseguito l'incarico come stabilito dall'assemblea. Di conseguenza, il decreto ingiuntivo è stato revocato.
Questa sentenza ci insegna l'importanza della correttezza formale degli incarichi: l'amministratore di condominio deve agire in stretta aderenza a quanto deliberato dall'assemblea, specialmente per interventi di manutenzione straordinaria. La mancata corrispondenza tra la delibera e il contratto stipulato può rendere quest'ultimo inefficace nei confronti del condominio.
In conclusione, la decisione del Tribunale di Genova mette in luce le complessità legali e procedurali legate ai bonus edilizi, sottolineando come la precisione nell'incarico sia fondamentale per tutelare i propri diritti di condòmino.
Avv. Luca Vancheri
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