Recupero Crediti Condominiali e Unità in Locazione
L'articolo 63 delle disposizione di attuazione del codice civile stabilisce che l'amministratore di condominio può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per la riscossione dei crediti condominiali non pagati dai condomini facendo valere come prova scritta il piano di riparto approvato dall'assemblea di condominio.
Dunque, nell'ipotesi in cui un condòmino non proceda autonomamente a pagare un credito condominiale risultante dal piano di riparto approvato dall'assemblea di condominio, l'amministratore di condominio può incaricare un avvocato di presentare al Giudice di Pace o al Tribunale un ricorso con il quale chiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo diretto ad intimare in modo forzoso il condòmino a corrispondere in favore del condominio il credito vantato da quest'ultimo.
Il ricorso si presenta al Giudice di Pace per crediti con valore inferiore a 10.000 euro; mentre, per valore pari o superiore a 10.000 il ricorso si presenta al Tribunale del luogo ove è collocato l'edificio condominiale.
La legittimazione passiva: chi deve pagare?
Ebbene, nell'ipotesi in cui un'unità immobiliare sita in un edificio condominiale sia oggetto di contratto di locazione, nei confronti di quale soggetto deve essere emessa l'ingiunzione di pagamento dei ratei condominiali scaduti? In altri termini, l'amministratore di condominio deve chiedere al Giudice che il decreto venga emesso nei confronti del locatore o nei confronti del conduttore dell'unità immobiliare?
La risposta ci è stata fornita plurime volte dalla Giurisprudenza. Infatti, secondo i Giudici l'amministratore di condominio ha il diritto di agire esclusivamente nei confronti del locatore, ossia nei confronti del proprietario dell'unità immobiliare in quanto egli è l'unico soggetto legittimato a partecipare all'assemblea di condominio ed è l'unico soggetto vincolato alle decisioni dell'assemblea stessa.
L'irrilevanza del contratto di locazione per il Condominio
Il rapporto discendente dal contratto di locazione tra locatore e conduttore è, dunque, del tutto irrilevante per il Condominio. Il contratto di locazione non può essere opposto al condominio per dimostrare che il credito condominiale deve essere pagato dal conduttore e non locatore in base ad accordi riportati proprio nel contratto di locazione. Tuttavia il locatore dal canto suo gode del diritto di rivalsa nei confronti del conduttore nel momento in cui questi non procede a pagare i ratei condominiali come stabilito nel contratto di locazione.
L'amministratore di condominio, pur essendo a conoscenza del fatto che una determinata unità abitativa è oggetto di locazione, deve agire forzosamente per il recupero dei ratei condominiali non pagati nei confronti del proprietario-locatore e non nei confronti del conduttore.
L'inefficacia dell'opposizione basata sulla locazione
In un eventuale giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso nei confronti del locatore, questi non potrà far valere la propria opposizione appellandosi al contratto di locazione che prevede proprio che sia il conduttore a pagare le spese condominiali.
Nota per gli Amministratori: Per una gestione corretta e per evitare vizi di forma nei ricorsi, è fondamentale identificare correttamente il soggetto proprietario tramite le risultanze dei registri immobiliari e dell'anagrafe condominiale.
Se sei un amministratore di condominio e vuoi approfondire la questione, non esitare a chiederci informazioni.
Avv. Luca Vancheri
email: info@vancherilex.it