1. Il diritto del condòmino di distacco dall'impianto centralizzato condominiale
L'articolo 1118 del codice civile è stato modificato dal legislatore con legge 220/2012 di riforma del diritto condominiale.In particolare, tali modifiche hanno accolto gli orientamenti della giurisprudenza in relazione al distacco del singolo condòmino dall'impianto centralizzato di riscaldamento e/o di raffreddamento.L'ultimo comma dell'articolo 1118 riconosce il diritto del condòmino di distacco dall'impianto centralizzato purché si verifichino due condizioni:
1. dal distacco non devono derivare notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto;
2. il distacco non deve comportare notevoli aggravi di spesa per gli altri condòmini.
Queste due condizioni impongono al condòmino che intende distaccarsi l'onere di dimostrare che l'impianto centralizzato non subirà pregiudizi di natura funzionale e gli altri condòmini continueranno a godere delle funzioni dell'impianto così come avvenuto fino al momento del distacco; inoltre, il condòmino distaccante dovrà provare che il distacco non comporta oneri economici di notevole portata a carico dei condòmini intenzionati ad avvalersi dell'impianto centralizzato.
In altre parole, se Tizio intende distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato, dovrà anzitutto verificare che l'installazione dell'infrastruttura a suo favore possa avvenire senza arrecare pregiudizio alcuno all'infrastruttura esistente e dovrà verificare che gli altri condòmini per via del suo distacco non saranno costretti a sostenere cifre esorbitanti per poter continuare ad utilizzare l'energia fornita dall'impianto centralizzato.
2. Cosa deve fare il condòmino che intende distaccarsi dall'impianto centralizzato condominiale?
Deve anzitutto avvalersi di una consulenza termo-idraulica in merito alla fattibilità del distacco in relazione alle condizioni anzidette di cui all'articolo 1118 del codice civile.
Qualora la perizia redatta dal consulente accerti la fattibilità, il condòmino deve comunicare all'amministratore di condominio che procederà ad esercitare il suo diritto di distacco ai sensi dell'articolo 1118 del codice civile, affinché l'amministratore possa formulare la ripartizione delle spese di riscaldamento e di raffredamento in considerazione di tale evento.
Dunque, il condòmino distaccante non necessità dell'autorizzazione dell'assemblea di condominio per l'esercizio del diritto di distacco.
3. Il regolamento di condominio contrattuale può vietare al singolo condòminio l'esercizio del diritto di distacco?
No, il regolamento di condominio non può impedire al condòmino di esercitare il diritto di distacco (si veda Cass. sent. 28051/2018). L'assemblea di condominio, tuttavia, può richiedere al condòmino il ripristino dello stato dei luoghi qualora ritenga che il condòmino non abbia rispettato le condizioni di cui all'articolo 1118 ultimo comma del codice civile. In tale ultimo caso, l'amministratore potrebbe richiedere al Giudice del luogo ove si trova il condominio un "accertamento tecnico preventivo" ai sensi dell'articolo 696 del codice di procedura civile. Tale procedimento è diretto alla nomina di un consulente tecnico, il quale potrà essere incaricato dal giudice di valutare la legittimità del distacco. La perizia redatta dal consulente potrà essere fatta valere in un eventuale e successivo Giudizio diretto ad accertare l'illegittimità del nuovo impianto.
4. Il condòmino che si è distaccato dall'impianto deve continuare a sostenere delle spese in relazione all'impianto?
Si. Secondo l'articolo 1118 del codice civile, il condòmino distaccatosi dall'impianto centalizzato condominiale deve sostenere in relazione ad esso le seguenti spese:
-spese di manutenzione straordinaria dell'impianto, ossia quelle spese per interventi diretti a ricondurre il funzionamento dell'impianto a quello previsto dal progetto o dalla normativa vigente mediante il ricorso a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi, revisioni o sostituzioni di apparecchi o componenti dell'impianto termico (D.P.R. 412/1993);
-spese di conservazione dell'impianto, ossia quelle spese per interventi necessari a garantire l'integrità del bene;
-spese di messa a norma, ossia quelle spese per interventi sull'impianto termico determinati da obblighi di legge.
5. Il condòmino distaccatosi dall'impianto, deve sostenere le spese per i consumi di energia fornita dall'impianto centralizzato?
La questione è stata oggetto di dibattito giurisprudenziale. La Corte di Cassazione ha stabilito che il regolamento condominiale contrattuale può contenere una clausola che prevede a carico del condòmino distaccatosi dall'impianto il pagamento di un importo per l'uso dell'energia fornita dall'impianto anche se non usufruisce dello stesso (Corte Cassazione sent. 28051/2018).
Sulla scia di tale statuizione, il Tribunale di Roma ha stabilito che il condòmino che rinuncia all'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale paga anche il cosiddetto consumo involontario, indipendente dai consumi effettivi (Tribunale di Roma sent. 4652/2020).
Ma cosa si intende per consumo involontario?
Il consumo involontario è quello riferito alle perdite energetiche che costituiscono una quota del processo necessario per ottenere il funzionamento del servizio richiesto. Il consumo involontario è sempre presente poiché non esiste impianto con rendimento medio stagionale pari al 100%; tale consumo deve essere ripartito tra tutti i condòmini, anche tra quelli con consumo nullo.
Il consumo involontario comprende, ad esempio, la cosiddetta quota fissa e le dispersioni dell'impianto.
Da ultimo, l'articolo 9 comma 5 lett. d del decreto legislativo 73/2020 ha stabilito che almeno il 50% dei consumi devono essere attribuiti ai consumi effettivi (consumi volontari) Ciò significa che è legittima la clausola del regolamento contrattuale condominiale che impone al condòmino distaccatosi dall'impianto il pagamento del 50% delle spese di consumo involontario derivanti dall'uso dell'impianto medesimo (Cass. 28051/2018).
Avv. Luca Vancheri
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