Esonero dal pagamento degli oneri condominiali per il costruttore: legittimità e implicazioni legali.

Il regolamento di condominio può riportare clausole che derogano al criterio legale di ripartizione delle spese di cui all'articolo 1123 codice civile.

In particolare, il regolamento può prevedere che alcuni condòmini siano esentati in tutto o in parte dal pagamento degli oneri condominiali.

Spesso, il condòmino che viene esonerato dal pagamento è il costruttore. Tale esonero viene applicato a quelle unità immobiliari invendute fino a quando non viene perfezionata la compravendita in favore di terzi.

Quando è legittima la clausola regolamentare che esonera il costruttore dal pagamento degli oneri condominiali?

La clausola è legittima nel momento in cui è riportata all'interno di un regolamento condominiale contrattuale.

Per regolamento condominiale contrattuale si intende un regolamento che è stato redatto dal costruttore ed è stato accettato dai condòmini all'unanimità in fase di conclusione del contratto di compravendita dell'unità immobiliare.

Il regolamento può essere inserito materialmente nel contratto di compravendita oppure può essere semplicemente richiamato e approvato attraverso la sottoscrizione del contratto da parte dell'acquirente.

Pertanto, i condòmini che, in fase di acquisto dell'immobile accettano il regolamento, non possono opporsi alla clausola esonerativa del pagamento degli oneri condominiali per il costruttore.

Predetta clausola può essere modificata soltanto con l'unanimità, ovvero con il consenso di tutti i condomini, ivi compreso il beneficiario di tale esenzione.

Da evidenziare, che la clausola può anche esonerare il costruttore in modo parziale; in caso di esonero totale, l'elenco degli oneri condominiali è esemplificativo.

La clausola può essere considerata vessatoria?

Si, la clausola inserita nel regolamento condominiale contrattuale può essere considerata vessatoria, ai sensi dell'articolo 33 del codice del consumo, nel momento in cui impone a carico dei condòmini uno squilibrio contrattuale, ossia nel caso in cui per via dell'esonero l'acquirente patisca una diminuzione patrimoniale di ingente valore. La vessatorietà è da escludere nel caso in cui il costruttore riesca a dimostrare che la clausola è stata oggetto di apposita negoziazione tra le parti. Ad esempio, è da considerare vessatoria la clausola che esonera il costruttore dal pagamento degli oneri condominiali a tempo indeterminato (Cass. 20007/2022). La vessatorietà può essere fatta valere in Giudizio dall'acquirente o rilevata d'ufficio dal Giudizio nel corso di un procedimento che coinvolge costruttore e acquirente.

In che modo può difendersi il costruttore in caso di approvazione di bilancio che gli imputa il pagamento degli oneri condominiali?

Il costruttore può impugnare la delibera assembleare dinanzi il Tribunale del luogo ove ha sede l'edificio condominiale.

L'impugnazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data in cui si è tenuta l'assemblea che ha approvato il bilancio, oppure entro 30 giorni dalla data in cui il costruttore ha ricevuto il verbale assembleare nel caso in cui non abbia partecipato all'assemblea.

Il costruttore può richiedere la nullità o l'annullabilità della delibera. L'annullabilità può richiesta nel caso di mero errore nell'imputazione degli oneri condominiali; la nullità, può essere richiesta soltanto nel caso in cui l'assemblea arbitrariamente varia il criterio di ripartizione delle spese, anche in maniera reiterata.

In che modo può difendersi il costruttore in caso di ricevimento di un decreto ingiuntivo emesso in favore del condominio per oneri condominiali non pagati?

Può proporre oppisizione al decreto ingiuntivo facendo valere la clausola inserita nel regolamento condominiale contrattuale che lo esonera da pagamento degli oneri condominiali.

Avv. Luca Vancheri

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