Indice
1.Cos'è il diritto al panorama?
2.Differenze tra servitù di panorama e servitù di veduta
3.I modi di acquisto del diritto al panorama
4.L'usucapione del diritto al panorama
1.Cos'è il diritto al panorama?
Il diritto al panorama non è espressamente disciplinato da norme nel nostro ordinamento giuridico, ma è frutto di una elaborazione giurisprudenziale. In particolare, diversi provvedimenti giudiziali hanno definito il diritto al panorama come una servitù in cui il titolare del fondo dominante ha diritto a godere dal proprio fondo della bellezza della visuale offerta dalla particolare collocazione dell'immobile dominante (Ord. Cass n. 17922/2023), senza che il titolare del fondo servente possa pregiudicare tale godimento attraverso l’innalzamento di costruzioni o alberature.
Il proprietario del fondo servente ha l'obbligo di non collocare nel proprio fondo alberi o piantagioni che impediscono la visuale del panorama dal fondo dominante; ha l'obbligo di potare alberi già esistenti in modo da consentire l'esercizio del diritto di panorama.
Esempio pratico: Tizio acquista una prestigiosa villa in una posizione sopraelevata per godere della sua vista mozzafiato sul golfo di Napoli. Nel contratto di compravendita viene costituita una servitù di panorama a carico del terreno sottostante alla villa di proprietà di Caio.
Caio a seguito della predetta compravendita decide di piantare una fila di cipressi lungo il confine per ottenere maggiore privacy. Nel giro di tre anni gli alberi superano i 5 metri di altezza, coprendo completamente la linea di orizzonte e il mare che erano in precedenza visibili dalla villa di Tizio.
Il comportamento di Caio è tale da ledere il diritto al panorama di Tizio: il proprietario del fondo servente, infatti, non avrebbe dovuto piantare alberi che, per la loro altezza, pregiudicassero la visuale.
Tizio, dunque, in forza del suo diritto al panorama può agire in giudizio per chiedere al Giudice di ordinare a Caio l'abbattimento dei cipressi o la potatura, oltre al risarcimento del danno eventualmente patito per la lesione del suo diritto.
2.Differenze tra servitù di panorama e servitù di veduta
Quando si parla di veduta non bisogna confondere la servitù di panorama con la servitù di veduta in senso stretto. Infatti, la servitù di veduta è caratterizzata dal fatto che il soggetto che gode di tale diritto deve poter guardare ed affacciarsi sul vicino fondo servente. Il diritto al panorama, al contrario, non consiste nel fatto che il titolare del fondo dominante debba poter guardare e affacciarsi sul fondo vicino, ma semplicemente nel fatto che egli debba avere la possibilità di guardare la bellezza della visuale offerta dalla posizione in cui è collocato il proprio fondo dominante.
3. I modi di acquisto del diritto al panorama
Il diritto al panorama può essere acquisito a titolo originario oppure a titolo derivativo.
Cosa vuol dire a titolo originario? Vuol dire che il diritto viene acqusito o tramite usucapione o per destinazione del padre di famiglia.
Cosa vuol dire a titolo derivativo? Vuol dire che il diritto viene costituito tramite contratto.
In questa sede parliamo dell'acquisto del diritto al panorama tramite usucapione.
4.L'usucapione del diritto al panorama
Dobbiamo anzitutto definire l'usucapione: esso è un modo di acquisto della servitù. In particolare, ai sensi dell'articolo 1061 del codice civile possono essere usucapite le sole servitù apparenti ossia quelle servitù che si avvalgono di opere visibili e permanenti ai fini dell'esercizio del diritto.
Per poter usucapire una servitù apparente è necessario esercitare poteri identici a quelli del diritto di proprietà per un minimo di 20 anni; inoltre, questo esercizio non deve essere né violento né clandestino e il soggetto che reclama il diritto di servitù deve agore come se fosse fin dagli inizi titolare del diritto di servitù.
Ebbene, cosa accade se un soggetto vuole dimostrare di aver usucapito una servitù di veduta?
Il soggetto che vuole acquisire il diritto al panorama tramite usucapione deve dimostrare in giudizio non solo di aver esercitato il diritto al panorama per almeno 20 anni, ma deve anche dimostrare l'esistenza di opere visibili e permanenti, ulteriori rispetto a quelle che consentono l'esericizio della servitù di veduta.
Non basta, infatti, dimostrare l'utilizzo periodico di una terrazza vista mare, anche con l'uso di mobilio, per provare l'esercizio del diritto al panorama, ma è necessaria la realizzazione di opere visibili e permanenti finalizzate al godimento della veduta panoramica (si veda Trib. Trapani sent. 53/2026).
Se invece il terrazzo viene realizzato con caratteristiche tali per godere della vista su un determinato paesaggio noto per la sua bellezza e tale terrazzo è ampio, abitabile, arredato e ben visibile da qualsiasi punto che permette di capire che il fondo servente deve garantire il diritto al panorama del fondo dominante, allora non vi è alcun dubbio oggettivo circa l'esistenza di un diritto al panorama che può essere usucapito se esercitato per un periodo non inferiore ai 20 anni (si veda Trib. Firenze sent. 1357/2024).
Conclusioni
Il diritto al panorama, pur essendo di matrice giurisprudenziale, è un diritto che può essere acquisito per usucapione attraverso la dimostrazione da parte del proprietario del fondo dominante dell'esistenza di opere visibili e permanenti deputate all'esercizio ventennale del diritto di panorama. Una volta accertata in sede giudiziale l'esistenza e la titolarità di tale diritto in capo ad un determinato soggeto, questi può chiedere al Giudice di ordinare al proprietario del fondo servente di rimuovere tutte quelle opere o alberature che ostacolano il godimento della bellezza della visuale
Avv. Luca Vancheri
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