L'articolo 1117 del codice civile stabilisce che i muri perimetrali di un edificio costituiscono parti comuni di esso.

I muri perimetrali hanno la funzione di sostenere le unità immobiliari e di proteggere l'edificio dagli agenti atmosferici.

I condòmini possono far uso dei muri perimetrali senza alterare la loro funzione e senza ledere il diritto degli altri compossessori all'utilizzo pari della cosa (art. 1102 codice civile).

La giurisprudenza di merito e quella di legittimità hanno affrontato svariate volte il tema dell'apertura di varchi sui muri perimetrali condominiali.

Sovente, infatti, i proprietari di unità immobiliari adiacenti, ma collocate in due condomini distinti, procedono a mettere in comunicazione tali unità attraverso l'apertura di porte su muri perimetrali condominiali.

Il fine di predette aperture è quello di trarre dalla propria unità immobiliare un maggiore vantaggio.

Si pensi al caso di un'attività ricettiva gestita in due unità immobiliari divise da un muro perimetrale e presenti in due edifici diversi. In tal caso il gestore si sente legittimato ad operare l'apertura sul muro al fine di agevolare il passaggio della propria clientela.

In realtà, il gestore mettendo in essere l'apertura non rispetta il disposto dell'articolo 1102 del codice civile. Infatti, egli costituisce a carico del condominio una servitù di passaggio, la quale non trova alcuna legittimazione poiché essa deve essere autorizzata dall'assemblea dei condomini all'unanimità (si veda Cass. Ord. 20543/2020).

Come valutare la titolarità di un muro perimetrale?

Per stabilire se un muro perimetrale è di proprietà esclusiva oppure è condominiale bisogna far riferimento alla titolarità del suolo sul quale il muro è stato edificato (si veda Cass. 23453/2004). Pertanto, un consulente tecnico potrà informare i condòmini della titolarità del suolo e conseguentemente della legittimità dell'apertura sul muro condominiale.

In che modo ci si può difendere da un'apertura che si presume illegittima?

Il condominio oppure il singolo condòmino possono agire in giudizio chiedendo al giudice di valutare la legittimità del varco aperto sul muro condominiale nonché di ottenere il ripristino dello stato dei luoghi, ossia di imporre al condòmino, che ha posto in essere la violazione di ricostruire, la parte del muro perimetrale così come era, ed eventualmente condannarlo al risarcimento dei danni qualora tale acclarata illegittimità servitù abbia leso i diritti patrimoniali dei condòmini sia sulle parti comuni che sulle proprie unità immobiliari esclusive.

Avv. Luca Vancheri

Per assistenza e consulenza scrivere a info@vancherilex.it