Delibere assembleari in condominio e validità dei contratti a forma libera: il caso del Superbonus 110%

Il Super Ecobonus 110%

Il decreto legge 34/2020, conosciuto meglio come Decreto Rilancio, aveva introdotto una serie di misure dirette ad incentivare il rilancio dell'economia italiana.

Tra queste misure vi rientra il super ecobonus 110%, il quale consentiva di ottenere una detrazione del 110% delle spese sostenute per specifiche tipologie di lavori edilizi, finalizzati a migliorare l'efficienza energetica degli edifici o a ridurre il rischio sismico.

Quali sono gli interventi edilizi per i quali si poteva ottenere l'agevolazione?

Gli interventi si distinguevano in trainanti e trainati.

Gli interventi trainanti sono: isolamento termico: Interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate dell'involucro edilizio, che interessino oltre il 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio; sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale; interventi antisismici.

Gli interventi trainati sono: efficientamento energetico, come la sostituzione degli infissi; eliminazione delle barriere architettoniche; installazione di impianti fotovoltaici; infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.

I beneficiari della detrazione erano anche i condomini.

Il superbonus 110% è rimasto in vigore fino al 31 dicembre 2023. Dal primo gennaio 2023 è stata introdotta l'aliquota del 90%, la quale è divenuta 70% nel 2024 e 65% nel 2025.

L'avvio dei lavori di efficientamento energetico e di messa in sicurezza antisismica devono essere preceduti da attività volte a garantire che ogni progetto sia pianificato, monitorato e eseguito correttamente.

Quali sono le attività propedeutiche all'avvio dei lavori?

Le attività propedeutiche sono: 

• attività tecniche (valutazione preliminare, progettazione, certificazione);
• attività amministrative (permessi, autorizzazioni, agevolazioni e finanziamenti);
• attività operative (contratti, appalti, monitoraggio e controllo).

Le attività propedeutiche sono svolte da soggetti professionisti che in forza della loro esperienza sono capaci di garantire ai condòmini la conformità dei lavori alle normative per l'ottenimento dell'agevolazione fiscale.

Contratti a forma libera e compensi professionali: il Tribunale di Milano sulla validità degli incarichi condominiali per il Superbonus 110%

Il Tribunale di Milano è stato adito da un condòminio in opposizione ad un decreto ingiuntivo emesso dallo stesso Tribunale in favore di un professionista. In particolare, il professionista aveva ricevuto l'incarico dello svolgimento delle attività tecniche propedeutiche all'avvio degli interventi per i quali richiedere l'agevolazione del Superbonus. L'incarico gli era stato conferito dall'assemblea del condominio per interventi da svolgersi sulle parti comuni dell'edificio. L'assemblea aveva conferito tale incarico all'unanimità dopo aver discusso in merito al preventivo di spesa presentato dal professionista.

Nel verbale di conferimento l'assemblea tutta aveva stabilito di inserire la clausola che non si sarebbe proceduto ai lavori nell'ipotesi in cui, a seguito delle attività propedeutiche,  risultassero spese a carico dei singoli condòmini. 

Le attività propedeutiche sono state svolte dal professionista, il quale ha evidenziato che c'erano spese delle quali dovevano farsi carico i singoli condòmini.

A seguito di tale evidenza, l'assemblea condominiale ha stabilito di non voler procedere con l'effettuazione dei lavori.

Il professionista, avendo svolto attività propedeutiche di natura tecnica ha reclamato il proprio compenso al condominio, il quale non ha riscontrato tale istanza.

Alla luce di ciò il professionista ha presentato al Tribunale un ricorso per decreto ingiuntivo. Il Tribunale ha ritenuto che il credito professionale fosse certo, liquido ed esigibile, poiché fondato su prova scritta, ed ha emesso il decreto ingiuntivo.

Il professionista ha notificato all'amministratore di condominio il decreto ingiuntivo.

Il condominio si è opposto al decreto, avviando, pertanto, una causa ordinaria dinanzi il Tribunale di Milano. In particolare, l'opposizione si è basata sul fatto che il preventivo depositato in sede di ricorso per decreto ingiuntivo non è stato firmato dall'amministratore di condominio e, dunque, la pretesa del professionista non è fondata in quanto non vi è alcun contratto valido tra le parti.

Il Tribunale di Milano con sentenza 203 del 2025 ha osservato che il contratto tra le parti, essendo a forma libera, non richiede una forma scritta né ad substantiam né ad probationem. Il Giudice ha ritenuto che, a fronte dell'effettiva esecuzione delle prestazioni da parte del professionista, il contratto tra le parti è comunque valido e concluso per facta concludentia, come dimostrato anche dal verbale in cui l'assemblea dei condòmini all'unanimità ha conferito l'incarico al professionista di eseguire le attività tecniche prodromiche. Conseguentemente, l'opposizione è stata respinta.

Il provvedimento in questione evidenzia quanto siano fondamentali le delibere assembleari, le quali possono rappresentare fonte contrattuale e vincolare il condominio ad adempimenti che se non posti in essere legittimano la controparte contrattuale ad invocare il pagamento di crediti, proprio come nel caso di specie.

Avv. Luca Vancheri

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