Il fatto
Un condòmino contatta i vigili del fuoco poiché ritiene che alcuni parti condominiali dell'edificio in cui risiede possano arrecare danni a persone e/o a cose in ragione dell'incuria delle stesse. L'organo accertatore interviene e redige verbale in cui riporta che non vi è alcun pericolo attuale derivante dall'incuria delle parti comuni, nonostante la vetustà dell'edificio. Il verbale viene rilasciato all'amministratrice del condominio, che nell'immediato convoca l'assemblea affinché essa possa deliberare in merito alle misure indicate nel verbale e dirette a salvaguardare la sicurezza delle parti condominiali. L'assemblea adotta le misure richieste.
Il condòmino decide di agire in Giudizio chiedendo la condanna dell'amministratrice al risarcimento dei danni materiali e morali patiti per non aver provveduto con urgenza ad adottare interventi idonei a salvaguardare la sicurezza delle parti condominiali ai sensi degli artt. 1130 e 1135 cc.
Il diritto
L'articolo 1130 del codice civile rubricato "attribuzioni dell'amministratore" stabilisce al primo comma che l'amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio. Il successivo articolo 1135 al secondo comma dispone: l'amministratore non puo' ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Dunque, l'amministratore di condominio può disporre lavori di manutenzione straordinaria sulle parti condominiali, senza deliberazioni assembleari, soltanto nel momento in cui questi interventi siano urgenti.
Il caso in merito al quale è stata chiamata a decidere la Corte di Appello di Roma, non riguarda interventi urgenti, poiché non vi è un pericolo attuale che mina la sicurezza dell'edificio, così come attestato dai vigili del fuoco.
La Corte di Appello di Roma con sentenza 3349/2024 ha stabilito che:il verbale dei vigili del fuoco che attesta la vetustà dell'edificio e che certifica l'assenza di un attuale pericolo di crollo, legittima l'amministratore di condominio ad omettere interventi conservativi delle parti comuni dell'edificio, poiché tale assenza indica che non vi è urgenza di avviare attività di manutenzione straordinaria dell'edificio.
L'amministratore, infatti, non è obbligato, in tal caso, ad adottare atti straordinari diretti a conservare l'edificio ai sensi dell'articolo 1130 cc.
Egli deve soltanto procedere a convocare l'assemblea di condominio per esporre il contenuto del verbale dei vigili del fuoco e per consentire ai condòmini di deliberare in merito a misure idonee a dare soluzione alle criticità evidenziate nel verbale.
L'amministratore non è responsabile della mancata adozione degli interventi da parte dell'assemblea e, perciò, in caso di eventi lesivi delle parti comuni, collegati a quanto evidenziato nel verbale dell'organo accertatore, egli non è obbligato a risarcire il danno.
Avv. Luca Vancheri
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