Convocazione assemblea di condominio: quando si perfeziona la notifica dell'avviso via posta?

Diritto condominiale

a cura dell'avvocato Vancheri Luca

L'articolo 1136 sesto comma del codice civile stabilisce che l'assemblea di condominio può deliberare solo se tutti gli aventi diritto a partecipare all'assemblea sono stati regolarmente convocati.

Questo vuol dire che se anche uno solo degli aventi diritto a partecipare all'assemblea di condominio non è stato convocato alla stessa, le delibere eventualmente approvate in assemblea possono essere annullate.

In che modo deve essere convocato il condòmino all'assemblea di condominio?

L'articolo 66 comma terzo delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che il condòmino deve essere convocato attraverso un apposito avviso, il quale deve essere recapitato secondo una delle seguenti modalità:

-raccomandata con avviso di ricevimento;

-posta elettronica certificata;

-consegna a mani;

-fax.

Non è possibile recapitare l'avviso di convocazione all'assemblea con mezzi diversi da quelli contemplati dal codice civile; ad esempio, attraverso WhatsApp.

Quale termine deve essere osservato per la notifica al condòmino dell'avviso di convocazione all'assemblea?

L'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che l'avviso di convocazione all'assemblea di condominio deve essere comunicato al condòmino almeno cinque giorni prima della data fissata per l'assemblea in prima convocazione. 

Il termine di 5 giorni è un termine libero: questo vuol dire che nel termine non si computa né il giorno di invio dell'avviso, né il giorno di ricezione dell'avviso.

Quando si perfeziona la notifica al condòmino dell'avviso di convocazione all'assemblea tramite posta raccomandata?

L'avviso di convocazione all'assemblea di condominio ha natura recettizia e, pertanto, in forza dell'articolo 1335 del codice civile esso si presume conosciuto dal condòmino nel momento viene recapitato presso il suo indirizzo.

Questo vuol dire che nel caso di avviso di convocazione all'assemblea inviato tramite posta raccomandata, la notifica dell'atto si perfeziona nel momento in cui l'addetto postale consegna l'atto nelle mani del condòmino.

E se il condòmino è assente al momento della consegna? In questo caso il momento di conoscenza dell'avviso da parte del condòmino viene fatto coincidere con l'emissione nella cassetta postale del destinatario del relativo avviso di giacenza della comunicazione di convocazione all'assemblea.

Per quest'ultimo caso, facciamo un esempio per comprendere meglio.

Poniamo che l'amministratore di condominio fissi per il giorno 15 luglio 2026 la tenuta dell'assemblea del condominio Alfa in prima convocazione.

Il condòmino Tizio è assente nel momento in cui l'addetto postale si presenta presso la sua residenza per la consegna dell'avviso di convocazione all'assemblea in data 8 luglio 2026. Alla luce di ciò, l'addetto postale rilascia in cassetta un avviso di giacenza. In questo caso il termine libero di 5 giorni è rispettato in quanto tra l'8 e il 15 luglio 2026 vi sono 6 giorni liberi.

Se invece l'avviso di giacenza viene rilasciato in data 10 luglio 2026, non viene rispettato il termine dei 5 giorni liberi e, pertanto, l'assemblea di condominio non può né discutere né deliberare poiché Tizio non è stato regolarmente convocato. In questo caso l'amministratore deve procedere a fissare una nuova data per la celebrazione dell'adunanza condominiale. Nell'ipotesi in cui l'assemblea deliberi, Tizio può agire in Giudizio per chiedere l'annullamento delle relative delibere in quanto viziate poiché adottate da un'assemblea che non è stata regolarmente convocata.

Il nostro studio legale è a disposizione di amministratori di condominio e di condòmini per qualsiasi dubbio inerente alla convocazione dell'assemblea di condominio.

email: info@vancherilex.it