Condominio Parziale: Guida Completa (Definizione, Costituzione, Spese, Ascensore, Facciata)
Cosa si intende per condominio parziale?
Il condominio parziale si ha tutte le volte in cui un bene, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali risulti destinato all'uso e/o al godimento di una parte soltanto dei condòmini di un edificio.
Un esempio di condominio parziale è quello del giardino accessibile solo da alcuni appartamenti dell'edificio; altro esempio è quello dell'utilizzo del parcheggio che viene utilizzato soltanto da parte dei proprietari dei box presenti nel palazzo.
Come si costituisce un condominio parziale?
La costituzione del condominio parziale non esige un fatto o un atto costitutivo, ma sorge ope legis, ossia per il solo fatto che i beni comuni sono a servizio di una parte soltanto dei condòmini di un edificio.
Quale è il fondamento giuridico del condominio parziale?
Il condominio parziale è contemplato dall'articolo 1123 del codice civile. In particolare, il terzo comma di tale norma prevede che nel caso di utilità dei beni condominiali per una parte soltanto dei condòmini, le relative spese di manutenzione devono essere sostenute dai soli condomini che li utilizzano o ne godono i vantaggi.
Come vengono ripartite le spese di manutenzione nel condominio parziale?
Le spese sono ripartite per millesimi di proprietà tra i condòmini che traggono utilità dai beni comuni, salvo diversa convenzione.
Assemblea e condominio parziale: come vengono adottate le delibere?
Quando all'ordine del giorno sono presenti argomenti inerenti al condominio parziale, le relative delibere sono adottate dai condòmini del condominio parziale con quorum costitutivi e deliberativi che devono essere calcolati con riferimento alle unità immobiliari interessate.
Chi è l'amministratore del condominio parziale?
L'amministratore può essere il medesimo del condominio, oppure può esserne nominato uno che rappresenti il solo condominio parziale (Trib. Roma 17011/2024).
Quando si parla di condominio parziale in relazione ad un impianto ascensore?
Facendo applicazione di quanto suddetto si può dire che nella realtà si possono avere tre fattispecie di condominio parziale in relazione ad un impianto ascensore:
1. ascensore a servizio di una scala: se in un edificio sono presenti più scale e solo una o soltanto alcune di esse sono servite da un ascensore, è costituito un condominio parziale tra i condomini della scala che utilizzano l'ascensore. Solo i condòmini che usano l'ascensore sono tenuti al pagamento delle spese di manutenzione e di gestione;
2. ascensore installato successivamente: quando un ascensore viene aggiunto a un edificio già esistente, finanziato da un gruppo ristretto di condomini, esso non diventa automaticamente proprietà di tutti. Piuttosto, si crea comunione parziale, in cui solo chi ha pagato per l'installazione è considerato proprietario; tuttavia, gli altri condomini hanno la possibilità di unirsi a questa comunione in un secondo momento. Per farlo, dovranno contribuire economicamente, rimborsando una quota delle spese sostenute inizialmente. In altre parole, possono "comprare" la loro parte dell'ascensore;
3. ascensore con fermate differenziate: in alcuni edifici, l'ascensore potrebbe essere progettato per servire solo alcuni piani dello stesso. In questi casi, si può creare una situazione di condominio parziale, in cui solo i condomini che abitano ai piani serviti dall'ascensore sono tenuti a sostenere le spese di manutenzione e gestione dell'impianto.
Quando si parla di condominio parziale in relazione ad una facciata?
Un esempio di condominio parziale in relazione ad una facciata è quello degli edifici che hanno più corpi di fabbrica: se un condominio è composto da più edifici distinti, con facciate autonome, le spese di una singola facciata saranno a carico dei soli condomini che risiedono nell'edificio corrispondente.
Avv. Luca Vancheri
email: info@vancherilex.it