Il valore del condominio

Rubrica dedicata a chi vive, amministra e possiede un immobile in condominio.

A cura dell'avvocato Luca Vancheri

La gestione di un condominio in cui sono presenti unità immobiliari gravate da usufrutto richiede particolare attenzione da parte dell'amministratore di condominio. Infatti, se non si conoscono bene le regole relative ai soggetti da convocare in assemblea, si rischia di ottenere delibere che potrebbero essere impugnate ed eventualmente dichiarate invalide dal giudice. 

Questa breve guida offre agli amministratori di condominio un quadro chiaro circa i soggetti da convocare in assemblea nell'ipotesi in cui nell'edificio sia presente una o più unita immobiliari su cui vige il regime dell'usufrutto.

1. In caso di unità immobiliare oggetto di usufrutto, chi deve convocare l'amministratore di condominio all'assemblea?

La risposta a questo quesito risiede nell'articolo 67, commi 6 e 7, delle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma in questione, in particolare, individua i soggetti da convocare in considerazione dell'oggetto posto all'ordine del giorno dell'assemblea.

Per gli affari di ordinaria amministrazione il diritto di voto spetta unicamente all'usufruttuario. Rientrano in questa categoria la gestione dei beni e servizi comuni nonché la nomina, la conferma e la revoca dell'amministratore di condominio. In questo caso l'avviso di convocazione all'assemblea deve essere inviato dall'amministratore di condominio all'usufruttuario almeno 5 giorni prima rispetto alla data di prima tenuta dell'assemblea. Eventuali ritardi o omissioni nei confronti del nudo proprietario sono irrilevanti, poiché in relazione a tali oggetti egli non ha alcun titolo per votare.

Nelle delibere aventi ad oggetto attività di straordinaria amministrazione, il diritto di voto spetta, invece, al nudo proprietario. In questo caso l'amministratore di condominio deve inviare l'avviso di convocazione solo al nudo proprietario, poiché egli è responsabile delle decisioni inerenti alla straordinaria amministrazione dei beni e servizi comuni dell'edificio.

Esistono casi specifici in cui l'avviso di convocazione deve essere inviato dall'amministratore di condominio obbligatoriamente sia all'usufruttuario che al nudo proprietario. In particolare, l'amministratore deve convocare per le deliberazioni relative ad attività di straordinaria amministrazione entrambi i soggetti (nudo proprietario ed usufruttuario) quando ai sensi dell'articolo 1006 del codice civile il proprietario si è rifiutato di eseguire riparazioni poste a suo carico, che sono state effettuate a spese dell'usufruttuario. Inoltre, l'usufruttuario ha diritto di voto e deve essere convocato con il nudo proprietario anche nelle ipotesi di cui agli articolo 985 e 986 del codice civile, ossia quando l'usufruttuario ha diritto ad una indennità da parte del proprietario per i miglioramenti e le addizioni apportate al bene oggetto di usufrutto.

2. Quali termini deve rispettare l'amministratore di condominio nel convocare l'usufruttuario e/o il nudo proprietario?

L'articolo 66 comma 3 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che l'avviso di convocazione deve essere comunicato al condòmino dall'amministratore di condominio almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione. L'inosservanza di questo termine rende la delibera annullabile.

Il vizio di convocazione può essere eccepito esclusivamente dal soggetto che aveva effettivamente diritto a partecipare e votare su un determinato punto all'ordine del giorno. Se un condòmino non avente diritto al voto (ad esempio, il nudo proprietario per le attività di ordinaria amministrazione del condominio) riceve una convocazione tardiva, tale irregolarità non potrà costituire motivo di impugnazione della delibera.

3. Cosa dovrebbe fare in concreto l'amministratore in questo caso?

Prima di procedere alla convocazione dei condòmini all'assemblea, l'amministratore deve verificare nei registri condominiali se l'immobile è in regime di usufrutto.

Se l'ordine del giorno dell'assemblea contiene solo argomenti di ordinaria amministrazione, l'amministratore deve convocare l'usufruttuario.

Se l'ordine del giorno dell'assemblea prevede la discussione di punti di straordinaria amministrazione, l'amministratore deve convocare solo il nudo proprietario, salvo i casi di cui agli articoli 985,986 e 1006 del codice civile.

Avv. Luca Vancheri

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