Condominio e convocazione dell'assemblea: il termine di 5 giorni decorre dal giorno successivo a quello di deposito dell'avviso di giacenza

DIRITTO CONDOMINIALE

A cura dell'avvocato Vancheri Luca

La validità di una delibera di assemblea di condominio dipende anche dalla regolare convocazione del condòmino all'assemblea, così come previsto dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Cosa accade se la raccomandata contenente l'avviso di convocazione all'assemblea non viene consegnata a mani al condòmino, ma viene rilasciato nella cassetta postale dello stesso un avviso di giacenza? Da quale momento si calcola il termine dei 5 giorni prima dell'adunanza condominiale, previsto dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile?

Su questo punto è intervenuto il Tribunale di Napoli con la recente sentenza 8306 del 20 maggio 2026, con la quale è stata annullata una delibera assembleare per violazione del termine di 5 gioni previsto dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

1. Il caso: la raccomandata non consegnata al condòmino e l'immissione in cassetta dell'avviso di giacenza.

Un condòmino, titolare di un appartamento sito in un edificio condominiale, ha impugnato una delibera dell'assemblea di condominio, chiedendo al Tribunale di Napoli, l'annullamento della stessa per difetto di convocazione dell'assemblea.

In particolare, il Condominio aveva spedito la raccomandata contenente l'avviso di convocazione dell'assemblea in data 29 marzo 2024. Il postino, non trovando il condòmino in casa, aveva rilasciato in cassetta postale del condòmino l'avviso di giacenza in data 3 aprile 2024. 

Il condòmino aveva ritirato il plico in data 6 aprile 2024, mentre l'assemblea di condominio in prima convocazione era fissata per l'8 aprile 2024. L'assemblea in seconda convocazione si era tenuta in data 9 aprile 2024.

Secondo il condòmino ricorrente la delibera è annullabile in quanto adottata nel corso di un'assemblea condominiale, della quale il condòmino aveva avuto conoscenza tardivamente. Infatti, secondo il ricorrente non era stato rispettato il termine di 5 giorni previsto dall'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile in quanto come termine di decorrenza era stato considerato il giorno di spedizione della raccomandata e non quello di rilascio dell'avviso di giacenza.

L'amministratore ha sostenuto la regolarità della convocazione, addebitando la colpa al condòmino che, per negligenza, aveva ritirato il plico solo a ridosso dell'assemblea.

2. La decisione del Tribunale di Napoli

Il Giudice del Tribunale di Napoli ha dato ragione al condòmino.

a. L'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio è un atto recettizio unilaterale

Anzitutto, il Giudice ha ribadito che l'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio, ai sensi dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile è un atto unilaterale recettizio, di cui all'articolo 1335 del codice civile. Questo significa che l'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio produce effetti nei confronti del condòmino nel momento in cui giunge all'indirizzo del destinatario. In ciò il Tribunale si è conformato all'orientamento della Corte di Cassazione (sentenze n. 563/2026 e 20535/2025).

b. Come si computa il termine dei 5 giorni previsto dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile in caso di giacenza postale?

Se il postino non riesce a consegnare la busta contenente l'avviso di convocazione dell'assemblea al condòmino destinatario, egli rilascia l'avviso di giacenza nella cassetta postale del condòmino. In questo caso, secondo la sentenza del Tribunale di Napoli in questione, la data di effettiva consegna dell'avviso di convocazione all'assemblea di condominio al condòmino coincide con quella di rilascio dell'avviso di giacenza. Infatti, è in questo momento che la raccomandata si presume legalmente conosciuta dal condòmino. 

L'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile impone che tra la ricezione dell'avviso e il giorno dell'assemblea debbano intercorrere almeno 5 giorni liberi.

Nel calcolo dei giorni liberi:

• Il giorno di rilascio dell'avviso di giacenza dell'avviso non si computa;
• La data dell'assemblea in prima convocazione non si computa.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Napoli, tra il 3 aprile (data del deposito dell'avviso di giacenza) e l'8 aprile (data di prima convocazione dell'assemblea di condominio) intercorrevano 4 giorni liberi. Conseguentemente il termine minimo di 5 giorni previsto dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile non è stato rispettato.

La tardiva convocazione di anche un solo condòmino inficia la regolare costituzione dell'assemblea ed è questo il motivo per il quale l'amministratore nel convocare i condòmini all'assemblea deve rigorosamente rispettare il termine di 5 giorni in parola, per consentire ai condòmini di prepararsi alla discussione sugli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea.

Il Tribunale di Napoli, dunque, in considerazione del fatto che non è stato rispettato il termine libero di 5 giorni di cui all'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile ha annullato l'intera delibera assembleare adottata in seconda convocazione.

Il nostro studio legale è a disposizione di condòmini e amministratori di condominio per analizzare la regolare convocazione delle assemblea di condominio e gestire eventuali conteziosi relativi alla convocazione.

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