Recentemente in Italia si è registrata una rapida crescita del numero dei condhotel realizzati.
Lo sviluppo di questo concept rientra nella ratio del legislatore che è quella di favorire lo sviluppo di attività imprenditoriali sostenibili.
Cosa è un condhotel?
La definizione di condhotel è fornita dall'articolo 31 del DL133/2014 (cd. Sblocca Italia). In particolare, il condhotel rappresenta una struttura alberghiera in cui vi è la presenta contemporanea di stanze d'albergo e unità abitative residenziali.
Il fine del condhotel è quello di recuperare strutture ricettive esistenti in disuso o gestite da albergatori che vogliono ottenere un surplus dalla propria attività imprenditoriale.
L'importanza della riqualificazione delle strutture alberghieri esistenti è enfatizzata sia dal predetto articolo 31 sia dal regolamento che detta le norme in tema di condhotel (DPCM 13/2018).
La riqualificazione include quegli interventi di restauro, di risanamento e di ristrutturazione che hanno il fine di trasformare una parte delle strutture alberghiere in unità abitative residenziali.
La struttura alberghiera può essere qualificata come condhotel soltanto nel momento in cui le attività di riqualificazione le consentano di ottenere una classificazione alberghiera minima di tre stelle.
Quali caratteristiche tecniche deve possedere una struttura alberghiera affinché possa essere qualificata come condhotel?
Anzitutto l'hotel deve presentare almeno sette camere adibite ad uso ricettivo-alberghiero, oltre le unità abitative residenziali di proprietà esclusiva.
In secondo luogo, le camere o gli appartamenti di proprietà esclusiva devono occupare una superficie netta non superiore al 40% del totale della superficie netta destinata alle camere d'albergo.
Le camere e le unità immobiliari possono trovarsi in un'unica struttura, oppure essere dislocate dal corpo principale purchè non distino più di 200 metri lineari dall'edificio alberghiero principale.
Le camere d'albergo e le unità abitative devono avere una portineria comune. I dipendenti e i fornitori dell'albergo possono avere un ingresso separato rispetto a quello principale di accesso alla struttura.
La gestione sia delle camere d'albergo che delle unità abitative deve essere unitaria, nel senso che viene previsto un gestore unico della struttura, il quale si occuperà di garantire i servizi alberghieri anche ai proprietari delle unità abitative.
Quali elementi deve riportare un contratto di compravendita di unità immobiliari in un condhotel?
Colui che intende investire le proprie risorse finanziare nell'acquisto di un condhotel deve premurarsi di verificare che nel contratto di comprevendita vengano inserite le seguenti voci essenziali:
-descrizione accurata e dettagliata dell'immobile e della sua collocazione all'interno della struttura condhotel;
-condizioni di uso e di godimento delle parti comuni del condhotel;
-prezzo di acquisto dell'unità abitativa;
-modalità di pagamento della caparra confirmatoria;
-clausola relativa alla facoltà dell'acquirente di utilizzare l'unità abitativa per finalità alberghiere tramite l'ausilio del gestore del condhotel e relative modalità di ripartizione dei compensi.
Condhotel e amministratore di condominio
La parola condhotel porterebbe a pensare che il legislatore abbia previsto norme che disciplinano le parti condominiali della struttura; eppure, non vi è alcuna previsisione.
Il legislatore ha lasciato alle parti la regolazione delle parti comuni del condhotel.
Il gestore e i proprietari delle unità immobiliari dovrebbero indicare nel contratto di compravendita le parti comuni della struttura, i diritti di uso e di godimento su tali parti, il regolamento di condominio e la ripartizione delle spese.
In merito alla nomina di un amministratore di condominio, il riferimento è sicuramente all'articolo 1129 del codice civile. Il gestore e i proprietari delle unità immobiliari, quando sono più di otto, devono procedere alla nomina di un amministratore delle parti comuni per una migliore gestione delle stesse.
La nomina dell'amministratore si può avere anche nell'ipotesi in cui i condòmini siano meno di otto.
Nel caso di nomina obbligatoria, se non vi provvede l'assemblea dei condòmini, si può richiedere la stessa al Tribunale del luogo ove è ubicato il condhotel da parte di uno o più condòmini.
Per info e assistenza scrivere a info@vancherilex.it
Avv. Luca Vancheri