Comunicazione dati dei condomini morosi: la responsabilità dell'amministratore è personale e contrattuale
Una recente sentenza del Tribunale di Pavia del 26 dicembre 2025 (n. 1267/2025) torna a fare chiarezza su uno dei temi più caldi nel contenzioso condominiale: l’obbligo dell’amministratore di comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori del condominio, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.
La decisione è di particolare interesse perché, recependo i più recenti orientamenti della Corte di Cassazione (sent. n. 1002/2025), definisce con precisione chi debba essere convenuto in giudizio e quale sia la natura della sua responsabilità.
Il caso
La vicenda prende le mosse da un creditore che, dopo aver ottenuto un decreto ingiuntivo contro un Condominio e aver tentato invano un pignoramento presso terzi sul conto corrente condominiale (risultato privo di provvista), si rivolgeva all'amministratore.
Il creditore chiedeva l'elenco dei condomini morosi, completo di generalità, millesimi e importi dovuti, al fine di poter agire pro-quota verso i singoli, come previsto dal beneficio di preventiva escussione. Nonostante la diffida a mezzo PEC, l'amministratore restava silente, costringendo il creditore ad adire le vie legali con ricorso ex art. 281-decies c.p.c.
Legittimazione passiva: chi risponde del silenzio?
Uno dei nodi cruciali sciolti dal Tribunale riguarda la legittimazione passiva. Chi deve essere citato in giudizio se l'amministratore non risponde? Il Condominio o l'amministratore "in proprio"?
Il Tribunale di Pavia, aderendo alla Cassazione n. 1002/2025, ha confermato che:
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L’obbligo di comunicazione è un dovere legale di cooperazione posto direttamente in capo alla persona dell’amministratore.
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Tale attività non rientra tra i poteri rappresentativi riferibili al condominio (ex artt. 1130 e 1131 c.c.).
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La condanna deve essere emessa contro l’amministratore personalmente e non contro il Condominio. In caso di società di gestione, la responsabilità ricade sulla società stessa.
La natura della responsabilità: extracontrattuale o contrattuale?
Il punto più innovativo della sentenza riguarda la qualificazione giuridica dell'inadempimento. Sebbene la Cassazione avesse accennato a una natura "aquiliana" (extracontrattuale), il Tribunale di Pavia propone una lettura più rigorosa:
La violazione dell’art. 63 disp. att. c.c. configura una responsabilità di natura contrattuale derivante da un'obbligazione ex lege (art. 1173 c.c.).
Secondo il Giudice, il creditore vanta il diritto di esigere una prestazione autonoma e definita. Inquadrare tale responsabilità nell'alveo dell'art. 1218 c.c. (responsabilità contrattuale) comporta vantaggi non indifferenti per il creditore in termini di:
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Onere della prova: Più favorevole al ricorrente.
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Prescrizione: Decennale anziché quinquennale.
Oltre alla condanna a consegnare i dati entro 15 giorni, il Tribunale ha applicato lo strumento della coercizione indiretta (art. 614-bis c.p.c.).
Per ogni giorno di ritardo nell'adempimento dell'ordine del giudice, l'amministratore dovrà versare al creditore la somma di € 50,00. Un deterrente economico volto a scoraggiare tattiche dilatorie che ostacolano il recupero del credito.
Conclusioni
Questa sentenza stabilisce un monito chiaro: l'amministratore che ignora le richieste dei creditori ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. non "protegge" il condominio, ma espone se stesso a una condanna personale, al pagamento di penali giornaliere e alle spese di lite.
Per i creditori, d'altro canto, si consolida una via processuale rapida (il rito semplificato di cognizione) per ottenere le informazioni necessarie all'esecuzione pro-quota.