Caduta su scala condominiale ghiacciata: quando il Condominio risponde dei danni.

Con la recente sentenza n. 84/2026, la Corte di Appello di Perugia è tornata a fare chiarezza sulla natura della responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c. del condominio per danni causati da cose in sua custodia.

Il caso: condòmino cade lungo le scale condominiali ghiacciate

Nel dicembre 2013 un condòmino cade rovinosamente lungo le scale esterne di accesso ai garage a causa di un'estesa formazione di ghiaccio presente sul piano di calpestio del pianerottolo tra due rampe di scale. A causa di questa caduta riporta delle lesioni per le quali richiede un risarcimento del danno non patrimoniale al condominio ritenendolo responsabile della custodia delle scale condominiali ai sensi dell'art. 2051 codice civile.

Il Tribunale di Spoleto, in prima istanza, aveva rigettato la domanda risarcitoria ritenendo inattendibili i testimoni e ravvisando una colpa del danneggiato per via della "conoscenza dei luoghi" (essendo residente nel condominio da anni).

Le ragioni della riforma in appello

La Corte di Appello di Perugia ha ribaltato la sentenza di primo grado sulla base delle seguenti argomentazioni:

• Attendibilità dei testimoni: il giudice di primo grado aveva bollato come inattendibili i testimoni poiché l'attore aveva parlato genericamente di "astanti" che lo avevano soccorso, senza specificare subito che fossero in sua compagnia. La Corte ha chiarito che non vi era alcuna contraddizione tra le dichiarazioni dei testimoni e la versione del danneggiato; entrambi confermavano la dinamica della caduta e lo stato dei luoghi.
• Responsabilità oggettiva del condominio (Art. 2051 c.c.): 

  Richiamando il consolidato orientamento della Suprema Corte (es. Cass. n. 21317/2025), i giudici perugini hanno ricordato che:

  L'art. 2051 c.c. configura una responsabilità oggettiva basata sul solo nesso causale tra la cosa in custodia e l'evento dannoso. Alla luce di ciò

  il danneggiato deve solo provare il nesso di causalità (dimostrato in questo caso anche tramite CTU medico-legale).

  Il custode (il Condominio) può liberarsi solo provando il caso fortuito, ovvero un evento eccezionale, imprevedibile e inevitabile

Assenza di caso fortuito

La Corte sottolinea che la formazione di ghiaccio nel mese di dicembre è un evento del tutto prevedibile e normale per il periodo invernale. L'intervento di pulizia effettuato nelle ore pomeridiane ha paradossalmente aumentato il pericolo; l'assenza di cautele per eliminare l'umidità residua ha favorito il congelamento serale della scala. Poiché il ghiaccio è stato considerato uno "sviluppo normale e prevedibile" delle condizioni ambientali e della scarsa manutenzione, esso non ha interrotto il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno. Inoltre, l'evento dannoso è stato favorito dal fatto che si è verificato durante le ore buie del giorno e in presenza di illuminazione condominiale non funzionante per via di una lampadina non sostituita dal condominio. L'omessa sostituzione della lampadina rafforza la responsabilità oggettiva del condominio-custode nella determinazione dell'evento dannoso e dunque giustifica la richiesta di risarcimento dei danni patrimoniali da parte del condòmino danneggiato. 

Inoltre, Il fatto che l'appellante risiedesse nel condominio dal 2004 non è stato ritenuto sufficiente a esonerare il condominio-custode dalle proprie responsabilità. La Corte ha stabilito che la pretesa di una maggiore cautela da parte della vittima non è bastata a integrare il "caso fortuito", poiché l'insidia (ghiaccio + buio) era oggettivamente pericolosa e non evitabile con l'ordinaria diligenza. Il custode è liberato solo se dimostra un evento estraneo alla sua sfera di custodia che sia oggettivamente imprevedibile e assolutamente eccezionale. In questo caso, il ghiaccio su una scala esterna in inverno è stato considerato l'esatto opposto di un evento eccezionale.

Conclusioni

La sentenza n. 84/2026 della Corte di Appello di Perugia ribadisce con forza il rigore della responsabilità oggettiva del condominio - custode ai sensi dell'art. 2051 c.c.. La decisione chiarisce che il Condominio non può esimersi dalle proprie responsabilità invocando la condotta del danneggiato qualora non abbia garantito i requisiti minimi di sicurezza, come una corretta illuminazione e la gestione della prevenzione del ghiaccio nelle parti comuni dell'edifico.

Il nostro studio legale è a disposizione per offrire assistenza legale stragiudiale e giudiziale in casi analoghi in favore sia di condòmini che di terzi coinvolti in sinistri all'interno di aree comuni di un edificio.

Avv. Luca Vancheri

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