Assemblea condominiale in un altro Comune: quando è valida la convocazione
Il valore del condominio
Rubrica dedicata a chi vive, amministra e possiede un immobile in condominio.
A cura dell'avvocato Luca Vancheri
Oggi partiamo da una domanda apparentemente semplice, ma che in realtà può creare diversi problemi: dove deve essere convocata l’assemblea di condominio?
La questione riguarda, quindi, il luogo in cui deve svolgersi l’assemblea e, più precisamente, i limiti che devono essere osservati dall’amministratore di amministratore nello scegliere la sede della riunione.
Il codice civile non detta una disciplina specifica sul punto. Per questo è utile richiamare un'importante pronuncia della Corte di Cassazione: la sentenza n. 14461 del 1999.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, quando il regolamento condominiale non individua una sede per le riunioni assembleari, l’amministratore ha il potere di scegliere il luogo che ritiene più opportuno per lo svolgimento dell’assemblea.
Questo potere, tuttavia, incontra due limiti.
Il primo è rappresentato dalla localizzazione del luogo dell’assemblea: secondo la Cassazione, la riunione deve svolgersi nel comune in cui è ubicato l’edificio condominiale.
Il secondo riguarda, invece, l’idoneità del luogo: la sede deve essere fisicamente e moralmente idonea a consentire a tutti i condomini di essere presenti e di partecipare in maniera ordinata alla discussione assembleare.
Proprio partendo da questo orientamento, dobbiamo far riferimento ad una recente pronuncia della Corte d’Appello dell’Aquila, ossia la sentenza n. 696 del 17 giugno 2026 che ha fornito ulteriori precisazioni in merito alla scelta del luogo in cui convocare l'assemblea di condomino.
La Corte ha precisato che l’idoneità del luogo in cui viene convocata l’assemblea non può essere valutata sulla base di una differenza esclusivamente formale o nominale tra il comune in cui si trova il condominio e quello in cui viene convocata l’assemblea.
È invece necessario valutare le specificità del caso concreto, alla luce dei criteri di ragionevolezza e opportunità.
Che cosa significa in concreto?
Significa che non è sufficiente guardare semplicemente al nome del comune indicato nell’indirizzo della sede in cui è convocata l’assemblea di condominio per valutare l'idoneità del luogo in cui è stata convocata l'assemblea di condominio.
Immaginiamo, per esempio, che il condominio si trovi nel comune Alfa e che l’amministratore scelga come sede dell’assemblea un luogo situato nel vicino comune Beta.
Seguendo un’interpretazione rigorosamente formale del principio affermato dalla Cassazione, la scelta potrebbe apparire illegittima proprio perché il luogo dell’assemblea si trova in un comune diverso.
Ma la Corte d’Appello dell’Aquila ha evidenziato che occorre considerare anche la distanza effettiva e la concreta raggiungibilità del luogo.
Se, infatti, il comune Beta è confinante con Alfa e il luogo scelto dall’amministratore si trova, ad esempio, a pochi chilometri dall’edificio condominiale, la mera diversità del comune non è necessariamente sufficiente a rendere inidonea la sede dell’assemblea.
Ed è proprio questa la situazione esaminata dalla Corte d’Appello dell’Aquila.
Nel caso concreto, l’amministratore aveva convocato l’assemblea presso il proprio studio, situato a San Giovanni Teatino, in provincia di Chieti, mentre il condominio era ubicato a Pescara.
Si trattava, quindi, formalmente, di due comuni diversi. Tuttavia, lo studio dell’amministratore, scelto quale luogo per la tenuta dell'assemblea, si trovava a circa 5 chilometri dall’edificio condominiale.
La Corte ha ritenuto che tale distanza fosse contenuta e che il luogo in cui era stata convocata l'assemblea di condominio fosse agevolmente raggiungibile dai condomini. Di conseguenza, la sede individuata dall’amministratore doveva essere considerata idonea allo svolgimento dell’assemblea, nonostante fosse situata in un comune diverso da quello in cui si trovava il condominio.
Per questo motivo, la Corte d’Appello non ha ritenuto di dover annullare le deliberazioni approvate dall’assemblea.
La pronuncia è interessante perché mostra come, nell’applicazione delle regole condominiali, non sia sempre sufficiente fermarsi al dato meramente formale.
Naturalmente, questo non significa che l’amministratore possa scegliere liberamente qualsiasi luogo, anche molto distante dall’edificio condominiale.
Nel valutare la scelta del luogo, quindi, occorre considerare diversi elementi: la distanza dall’edificio condominiale, la concreta raggiungibilità della sede di tenuta dell'assemblea condominiale e, più in generale, la possibilità per i condomini di partecipare agevolmente alla riunione.
Se anche tu sei un amministratore di condominio, un proprietario di un’unità immobiliare inserita in un edificio condominiale, oppure semplicemente vuoi comprendere meglio come funzionano le regole del condominio scrivi a info@vancherilex.it.
Questo era il primo articolo della rubrica Il valore del condominio.
Io sono l’avvocato Luca Vancheri e ti aspetto al prossimo articolo.
A presto!