DIRITTO CONDOMINIALE
A cura di Avvocato Vancheri Luca
Molti sognano di migliorare la vivibilità del proprio appartamento attraverso l'apertura o l'ingrandimento di un abbaino per acquisire maggiore luce ed aria. Quando si vuole procedere con la realizzazione di questi interventi nella mente del proprietario dell'appartamento sorgono una serie di dubbi e di questioni legati a quali regole seguire e rispettare.
Per fare chiarezza, abbiamo raccolto in questa guida pratica le risposte alle 5 domande più frequenti.
1. Posso aprire o ingrandire un abbaino sul tetto condominiale senza il consenso di tutti i condòmini?
Si, in linea generale è possibile. La risposta è nell'articolo 1102 del codice civile che disciplina l'istituto della comunione, il quale si applica anche al condominio in forza dell'art. 1139 del codice civile. In particolare, secondo tale norma il condòmino ha diritto ad usare le cosa comuni e a modificarle a proprie spese per migliorare il godimento della propria unità immobiliare sita nell'edificio condominiale. Nell'esercitare questo diritto il condòmino, però, deve rispettare due importanti limiti:
a. Non può modificare la destinazione d'uso del bene condominiale;
b. Non può impedire agli altri condòmini di fare pari uso della cosa.
Tutto ciò cosa significa? Significa che il proprietario dell'appartamento posto all'ultimo piano dell'edificio può ampliare la propria casa attraverso l'aperura o l'ampliamento di un abbaino sul tetto condominiale senza richiedere il consenso dell'assemblea di condominio purché con la costruzione non vada ad alterare la funzione del tetto di copertura dell'edificio e non vada ad impedire agli altri condòmini di utilizzare il tetto per il miglior godimento delle proprie unità immobiliari.
2. Devo rispettare delle regole tecniche nell'aprire o ampliare l'abbaino sul tetto condominiale?
Si, ci sono delle regole tecniche da rispettare. Il singolo condòmino che intende aprire o ampliare un abbaino sul tetto condominiale a servizio del proprio appartamento deve rispettare due condizioni tecniche fondamentali:
a. Le opere non devono pregiudicare la sicurezza e stabilità dell'edificio condominiale;
b. L'abbaino realizzato non deve ledere il decoro architettonico dell'edificio, ossia il condòmino che pone in essere tale intervento deve rispettare le linee architettoniche del palazzo e quindi deve usare gli stessi colori e materiali della facciata condominiale.
3. L'assemblea condominiale può vietare i lavori?
Se l'intervento rispetta i limiti tecnici descritti sopra e non danneggia nessuno, l'assemblea non ha il potere di vietare l'opera. La legge non impone al proprietario dell'ultimo piano l'obbligo di richiedere una formale autorizzazione preventiva ai vicini.
Molti scelgono comunque di sottoporre il progetto all'assemblea per ottenere un "nulla osta" di cortesia; è importante sapere che tale delibera serve solo a confermare che il condominio non ha obiezioni.
4. In quali casi il condominio può bloccare il progetto?
Esiste un'eccezione importante: il Regolamento di Condominio di natura "contrattuale" (quello firmato da tutti i proprietari davanti al notaio all'acquisto della casa o predisposto dal costruttore). Se questo documento contiene un divieto esplicito di modificare il tetto, le facciate o di alterare l'aspetto esterno dell'edificio, il divieto prevale sul Codice Civile e i lavori di costruzione o di ampliamento dell'abbaino non potranno essere avviati.
5. Quali sono i passi corretti da fare prima di aprire il cantiere?
Per evitare costosi contenziosi e muoversi nella legalità, l'iter ideale prevede tre passaggi:
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Verifica del Regolamento di condominio: Controllare che non vi siano divieti contrattuali alla modifica del tetto condominiale.
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Incarico a un tecnico: Verificare la fattibilità strutturale e presentare le dovute pratiche edilizie in Comune (SCIA o Permesso di Costruire), prestando attenzione a eventuali vincoli storici o paesaggistici della zona.
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Comunicazione all'amministratore: Informare preventivamente l'amministratore del condominio sull'inizio dei lavori, allegando una descrizione tecnica dell'intervento.
Le controversie condominiali legate alle ristrutturazioni possono rivelarsi lunghe e dispendiose. Prima di avviare interventi edilizi sulle parti comuni, una consulenza legale preventiva consente di analizzare i documenti e procedere con serenità. Il nostro Studio è a disposizione per assistervi in ogni fase.
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