Amministratore di Condominio: senza formazione la nomina è annullabile
La figura dell’amministratore di condominio, a seguito della Riforma del 2012, è passata da essere un semplice mandatario a un vero e proprio professionista.
Tuttavia, questa professionalità non è presunta: deve essere documentata e aggiornata. Una recente sentenza del Tribunale di Rieti, la numero 369 del 28 dicembre 2025, ci offre l’occasione per approfondire i requisiti dell'art. 71-bis disp. att. c.c. per lo svolgimento dell'attività di amministratore di condominio.
I requisiti di accesso: onorabilità e professionalità
L’articolo 71-bis stabilisce una lista rigorosa di requisiti. Mentre i primi (lettere a-e) riguardano l'onorabilità (assenza di condanne penali o interdizioni), i punti più critici riguardano la professionalità (lettere f-g). In particolare i requisiti di professionalità richiesti dall'art. 71 bis disp att. cc per lo svolgimento dell'attività di amministratore di condomino sono:
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Titolo di studio: È necessario almeno il diploma di scuola secondaria di secondo grado.
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Formazione specifica: Occorre aver frequentato un corso di formazione iniziale.
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Obbligo di aggiornamento: L'amministratore deve svolgere attività di formazione periodica annuale.
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Nota Bene: Se l'amministratore viene scelto tra i condòmini dello stabile, i requisiti di istruzione e formazione non sono obbligatori, privilegiando il rapporto fiduciario interno.
La prova della formazione: l'obbligo di esibizione degli attestati
Un punto fondamentale toccato dalla giurisprudenza riguarda la prova del possesso dei requisiti. In caso di impugnazione della delibera, l'amministratore ha l'onere di produrre in giudizio gli attestati di partecipazione ai corsi e il superamento dell'esame finale.
Nella sentenza di Rieti, il Giudice ha annullato la nomina poiché l'amministratore aveva prodotto un certificato che non attestava lo svolgimento delle attività di formazione periodica previste dal D.M. 140/2014. Non basta, dunque, essere iscritti a un'associazione di categoria; serve la prova documentale del percorso formativo specifico per l'anno di riferimento.
Conseguenze pratiche per il Condominio
Cosa succede se l'assemblea nomina un amministratore privo di requisiti?
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Annullabilità della delibera: Qualsiasi condòmino (assente, dissenziente o astenuto) può impugnare la nomina entro 30 giorni.
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Nullità del contratto: Secondo parte della dottrina, la mancanza dei requisiti di legge potrebbe configurare una nullità assoluta del contratto di mandato.
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Responsabilità professionale: L'amministratore che esercita senza titoli rischia di non vedere riconosciuto il proprio compenso e di rispondere dei danni causati al condominio.
Conclusione
L’art. 71-bis non è una mera formalità burocratica, ma una tutela per i proprietari. Verificare il "curriculum formativo" dell'amministratore prima della nomina non è solo un diritto dei condòmini, ma una pratica di buona gestione per evitare che l'intera architettura deliberativa del condominio crolli sotto i colpi di un'impugnazione giudiziale.
Avvocato Luca Vancheri
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