Il valore del condominio

Rubrica dedicata a chi vive, amministra e possiede un immobile in condominio.

A cura dell'avvocato Luca Vancheri

Il 21 ottobre 2026 è stata pubblicata una nuova e interessante sentenza in tema di obbligo di formazione dell'amministratore di condominio. Si tratta della sentenza numero 582 del emessa dal Tribunale di La Spezia.

Il quadro normativo: art. 71 bis disposizioni di attuazione del codice civile

L'articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che l'incarico di amministratore di condominio può essere svolto da coloro che sono in possesso degli indicati requisiti di onorabilità e professionalità.

Tra i requisiti di professionalità vi rientra l'obbligo dell'amministratore di condominio di aver ottenuto un certificato attestante la frequenza di un corso di formazione iniziale della durata di 72 ore così come disciplinato dal DM 140/2014 del Ministero della Giustizia.

Questo obbligo non deve essere rispettato da coloro che sono condòmini dello stabile amministrato.

Ma cosa accade se un soggetto viene nominato dall'assemblea di condominio come amministratore e non è in posseso del prescritto certificato?

Ecco la risposta del Tribunale di La Spezia.

1.Il caso

Tre condòmini di uno stabile ubicato in un comune della provincia spezzina hanno impugnato una delibera dell'assemblea condominiale relativa alla nomina dell'amministratore del condominio.

In particolare i condòmini si sono lamentati del fatto che il nuovo amministratore fosse stato nominato in assenza dei requisiti previsti dall'articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile. I condòmini hanno evidenziato che il nuovo amministratore non ha fornito alcun attestato di frequenza del corso di formazione iniziale per amministratore di condominio della durata di 72 ore, così come previsto dal DM 140/2014 del Ministero della Giustizia.

L'amministratore si è difeso in giudizio chiedendo il rigetto della richiesta di nullità o di annullamento della delibera assembleare in quanto non sussistono violazioni di legge. L'amministratore ha dichiarato che la delibera di nomina del 22 dicembre 2025, impugnata, è stata sostituita dalla nuova delibera del 25 marzo 2026, nella quale si fa riferimento al fatto che egli ha nel corso dell'assemblea tenutasi in quest'ultima data accettato l'incarico conferito a dicembre.

2.Gli orientamenti giurisprudenziali

In giurisprudenza esistono due orientamenti circa il non possesso dell'attestato di frequenza del corso iniziale di formazione:

• secondo il primo orientamento l'assenza dell'attestato determina l'annullamento o la nullità della nomina dell'amministratore (Trib. Bergamo 16 febbraio 2023);
• il secondo orientamento, invece, ritiene che l'amministratore che non è in possesso del certificato può essere revocato (Trb. Milano 27 marzo 2019).

La Corte di Cassazione è recentemente intervenuta sulla questione accogliendo la tesi secondo la quale la delibera di nomina dell'amministratore di condominio, che viene nominato dall'assemblea in assenza dei requisiti di onorabilità e professionalità di cui all'articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, è nulla (Cass. civ., sez. II, sent. 31.10.2024 n. 28195).

3. La decisione del Tribunale

Il Tribunale di La Spezia ha stabilito che il requisito del possesso dell'attestato di frequenza del corso di formazione iniziale deve essere posseduto dall'amministratore al momento della nomina da parte dell'assemblea di condominio.

Nel caso di specie, alla data del 22 dicembre 2025 l'amministratore non aveva frequentato alcun corso di formazione.

Il certificato è stato conseguito soltanto in data 12 febbraio 2026, ovvero dopo che l'amministratore era stato nominato.

Il fatto che l'attestato di frequenza ai sensi del DM 140/2014 sia stato conseguito successivamente alla nomina non sana la nullità.

Il possesso dei requisiti e del titolo di amministratore di condominio ai sensi del DM 140 del 2014 deve essere posseduto al momento della nomina da parte dell'assemblea di condominio, e non in un momento successivo.

Di conseguenza, se al momento della nomina l'amministratore non possiede né produce l'attestato di partecipazione al corso di formazione iniziale per amministratore di condominio, la delibera di nomina è nulla e tale nullità non è sanabile nemmeno attraverso il conseguimento, successivo alla nomina, dell'attestato di frequenza del corso di formazione iniziale.

4. Conclusioni

La pronuncia in esame rappresenta un chiaro monito per amministratori e condòmini: la regolarità formale e documentale in tema di requisiti professionali non ammette deroghe temporali. L'assenza dell'attestato di formazione al momento dell'investitura assembleare si traduce in un vizio genetico insuperabile, rendendo inefficace qualsiasi tentativo di ratifica postuma che non si traduca in un nuovo e valido procedimento di nomina deliberato nel rispetto della legge.

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