Amministratore di condominio: la mancata comunicazione di un titolo esecutivo ai condòmini è grave irregolarità ai sensi dell'art. 1129 cc

Omessa informazione sul decreto ingiuntivo: scatta la revoca dell’amministratore

In ambito condominiale, il rapporto di fiducia tra i condomini e l’amministratore rappresenta la colonna portante della gestione comune. Quando questa fiducia viene meno a causa di condotte negligenti o poco trasparenti, l’ordinamento offre uno strumento di tutela immediato: la revoca giudiziale per gravi irregolarità.
Un recente decreto del Tribunale di Torino del 16 dicembre 2025 ha approfondito proprio questo tema, sancendo la revoca di uno studio di amministrazione a seguito di una serie di violazioni, con particolare enfasi sulla gestione di un decreto ingiuntivo notificato al condominio.

Il caso: il silenzio sul titolo esecutivo

La vicenda trae origine dal ricorso presentato da una condomina che lamentava plurime gravi irregolarità. Il punto centrale della controversia riguardava un decreto ingiuntivo notificato al condominio da un’impresa edile per lavori straordinari.
L'amministratore, pur avendo ricevuto la notifica del provvedimento monitorio via PEC, non solo non ne aveva dato notizia all'assemblea, ma aveva fornito informazioni parziali e fuorvianti. Nello specifico:
Ha lasciato che il decreto divenisse definitivo per mancata opposizione nei termini.
Ha indotto l'assemblea a deliberare il pagamento (maggiorato di spese legali e interessi) sostenendo che servisse a "evitare una costosa vertenza", quando in realtà la vertenza non era più opponibile a causa della sua negligenza.
Ha omesso di comunicare l'avvenuta notifica dell'atto di precetto, riferendo all'assemblea un debito inferiore a quello effettivamente intimato.
Il Tribunale ha censurato duramente tale comportamento, sottolineando che l’amministratore ha precluso al condominio ogni possibilità di difesa su lavori che, per ammessa dichiarazione dello stesso professionista, non erano stati né preventivati né autorizzati.

Alla luce della complessità e della gravità delle condotte, il Tribunale ha disposto:

La revoca immediata dello studio dall'incarico di amministratore.

Nota sul risarcimento: Sebbene il decreto in oggetto si concentri sulla revoca e sulle spese processuali, resta ferma la possibilità per il condominio di agire in una separata sede civile per il risarcimento dei danni effettivamente subiti (ad esempio, rimborso dell'importo pagato dai condòmini all'impresa edile).
In sintesi
L'amministratore ha l'obbligo di informazione veritiera e trasparente. Celare l'esistenza di un'azione giudiziaria contro il condominio non è solo una negligenza professionale, ma una violazione dei doveri fiduciari che legittima l'intervento del giudice per la cessazione del mandato. 

Avv. Luca Vancheri