Affittare il cortile condominiale a un ristorante: regole, maggioranze e limiti

Negli ultimi anni, molti condomini hanno iniziato a guardare alle proprie aree comuni come spazi da usare come vere e proprie fonti di reddito.

Ad esempio, un condominio può affittare il proprio cortile ad una ditta di ristorazione ed ottenere così un canone da utilizzare per le spese di manutenzione e di conservazione delle parti comuni.

Cosa fare per locare un cortile condominiale ad una ditta di ristorazione?

Per prima cosa è necessario cambiare la destinazione d'uso del cortile condominiale in considerazione del fatto che esso nasce per dare aria e luce ai condòmini che vi si affacciano e non per scopi commerciali.

In questo caso la norma di riferimento è l'art. 1117 ter del codice civile, secondo il quale il cambio di destinazione d'uso di una parte comune dell'edificio deve essere approvato dall'assemblea di condominio con una maggioranza speciale, ossia con il voto favorevole dei 4/5 dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno i 4/5 del valore dell'edificio.

Se l'assemblea approva con una maggioranza semplice (ad esempio, la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio), la relativa delibera che dispone il cambio di destinazione d'uso della cosa comune è impugnabile.

Quali diritti e limiti devono essere rispettati ed osservati dal ristoratore che utilizza il cortile comune concesso in locazione dal condominio?

1. Il divieto di immissioni (rumori, fumi, odori, ecc...) oltre il limite di normale tollerabilità.

Anzitutto il ristoratore non deve arrecare pregiudizio ai condòmini attraverso le cosiddette immisioni che superano il limite della normale tollerabilità ai sensi dell'articolo 844 del codice civile.

Questo cosa significa? Significa che il ristoratore non può porre in essere nell'esercizio della sua attività commerciale attività e/o atti che determinano rumori, odori o fumi tali, ad esempio, da disturbare il sonno notturno dei condòmini.

E' questo il motivo per il quale l'esercizio di tale attività andrebbe regolamentato nel contratto di locazione tra condominio e ristoratore. Si potrebbe, a titolo di esempio: stabilire un orario massimo di apertura del ristorante per evitare musica e schiamazzi che possono pregiudicare il sonno notturno dei condòmini; stabilire una fascia oraria per il carico e lo scarico delle merci; imporre la realizzazione di manufatti idonei a disciplinare lo scarico di fumi ed odori provenienti dalla cucina del ristorante in modo da non arrecare alcun fastidio all'olfatto dei condòmini.

2. Il rispetto del decoro architettonico dell'edificio

Il ristoratore nell'esercitare la sua attività commerciale deve rispettare il decoro architettonico dell'edificio, ossia non deve porre in essere attività tali da ledere l'estetica complessiva del palazzo.

Questo cosa significa? Significa che il ristoratore può occupare il cortile con tavoli, sedie, ombrelloni, pedane e fioriere, ma lo può fare soltanto utilizzando materiali e colori che non si pongono in netto contratto con i prospetti interni dell'edificio. Inoltre, il ristoratore non può far correre le canne fumarie a servizio della sua cucina lungo la facciata dell'edificio in modo tale da deturpare l'esteticità della stessa; stesso discorso vale per le insegne o i cartelli pubblicitari.

In tale caso in aiuto sia del ristoratore che dei condòmini può venire il regolamento di condominio che può prescrivere colori e materiali degli arredi.

3. La sicurezza 

Il ristoratore che esercita la sua attività in un cortile concesso in locazione dal condominio deve rispettare le norme anticendio per garantire la sicurezza dell'edificio e l'incolumità dei condòmini e dei terzi. Ad esempio, deve utilizzare arredi esterni realizzati in materiali ignifughi.

Inoltre, il ristoratore deve posizionare gli arredi in modo tale da non ostruire le vie di fuga, ossia portoni, scale o uscite di sicurezza del palazzo.

Infine, il ristoratore deve gestire nel modo corretto i rifiuti provenienti dalla propria attività, avvalendosi di contenitori a norma collocati in aree indicate, ad esempio, nel contratto di locazione.

Avv. Luca Vancheri

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